I diritti reali: quali sono e come si dividono

Introduzione

I diritti reali hanno una grande rilevanza all’interno del nostro ordinamento, ma non sempre è semplice e immediato saperli riconoscere e classificare in maniera corretta.

In questo articolo vediamo la definizione di diritti reali, quali sono i principali caratteri comuni e la suddivisione tra diritto di proprietà e diritti reali minori di godimento e di garanzia.

I diritti reali: definizione e caratteristiche

I diritti reali sono diritti soggettivi che attribuiscono al titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa.

Le caratteristiche comuni a tutti i diritti reali sono le seguenti:

assolutezza
immediatezza
patrimonialità
diritto di seguito o ius sequelae
tipicità

L’assolutezza dei diritti reali

I diritti reali sono anche detti diritti assoluti poiché possono essere fatti valere nei confronti di tutti i soggetti (erga omnes), i quali hanno l’obbligo di astenersi dal turbare il titolare dal godimento del bene o dall’esercizio dei diritti sullo stesso.

Tenere a mente questa caratteristica è di fondamentale importanza, poiché è proprio questo connotato che distingue la categoria dei diritti assoluti da quella dei diritti relativi.

I diritti relativi, infatti, possono essere fatti valere solo nei confronti di determinati soggetti (ad personam), sui quali grava un obbligo di fare o non fare una determinata azione o di dare una determinata cosa.

L’immediatezza dei diritti reali

Altro tratto distintivo dei diritti reali è quello dell’immediatezza.

Per immediatezza si intende l’immediato potere del titolare del diritto sul bene, senza che per l’esercizio di questo potere siano necessari l’intervento o la cooperazione di altri soggetti.

Un esempio è quello del titolare di un diritto di proprietà su un bene immobile, il quale, avrà il diritto di godere e di disporre del bene. Al contempo tutti gli altri non dovranno porre in essere alcuna condotta, ma anzi astenersi dal turbare questo diritto.

La patrimonialità dei diritti reali

I diritti reali sono diritti patrimoniali, poiché il loro contenuto è suscettibile di valutazione economica.

I diritti patrimoniali sono diritti che hanno per oggetto un’utilità economica che deriva dallo sfruttamento della cosa.

Nel nostro ordinamento è presente anche una differente categoria, quella dei diritti non patrimoniali, alla quale appartengono tutti quei diritti che attribuiscono al titolare un vantaggio di carattere non economico.

Il diritto di seguito o ius sequelae

Il diritto di seguito di concretizza nella facoltà per il titolare del diritto reale, di perseguire il proprio diritto nei confronti di qualsiasi soggetto, poiché il diritto reale si collega al bene oggetto dello stesso e non al soggetto che ne ha la titolarità. Un esempio per far comprendere meglio questa caratteristica può riguardare il caso in cui Taluno sia titolare di un diritto di usufrutto su un bene immobile e il titolare del diritto di nuda proprietà venda lo stesso bene a un soggetto terzo. In questo caso il titolare del diritto di usufrutto può far valere il proprio diritto nei confronti del soggetto terzo che acquista la nuda proprietà.

La tipicità dei diritti reali

I diritti reali sono diritti tipici, poiché espressamente regolati dal nostro codice civile; nel nostro Ordinamento, infatti, non possono essere previsti altri diritti reali oltre a quelli presenti nel Codice.

Tali diritti sono inoltre a numero chiuso (numerus clausus), poiché non si ammette che le parti possano pattuire diritti reali con un contenuto differente rispetto a quelli esistenti.[1]

Come si classificano i diritti reali ?

All’interno di questa macro categoria, possiamo distinguere diversi tipi di diritti, ciascuno avente proprie caratteristiche. I diritti reali regolati dal nostro codice civile sono:

diritto di proprietà
diritti reali di godimento
diritti reali di garanzia

Il diritto di proprietà

Il diritto di proprietà è il più importante e completo diritto reale presente nel nostro ordinamento giuridico.

E disciplinato dal codice civile dall’articolo 832 e seguenti ed è richiamato anche dalla nostra Carta Costituzionale all’art. 42, il quale riconosce e garantisce la proprietà privata.

Il diritto di proprietà attribuisce al suo titolare il diritto di godere e disporre delle cose oggetto di questo in modo pieno ed esclusivo senza limiti se non quelli imposti dalla legge (art 832 c.c.). Si dice anche che il titolare di questo diritto sia il pieno proprietario del bene.

I diritti reali (minori) di godimento

I diritti reali di godimento, anche detti diritti reali minori si caratterizzano per avere un contenuto più limitato e dunque il potere che il loro titolare può esercitare sul bene oggetto, sarà più circoscritto rispetto al potere di piena proprietà.

I diritti reali minori di godimento sono:

diritto di superficie: regolato dall’art. 952 e seguenti c.c., è il diritto di edificare o di mantenere una costruzione su un suolo appartenente ad altri.
diritto di enfiteusi: regolato dall’art 957 e seguenti c.c., attribuisce al titolare (enfiteuta) la facoltà di godimento di un bene immobile; l’enfiteuta assume l’obbligo di pagare un canone periodico e migliorare il bene stesso.
diritto di usufrutto: regolato dall’art. 978 e seguenti, è il diritto grazie al quale l’usufruttuario può godere di un bene e trarne qualsiasi utilità con il limite del rispetto della destinazione economica del bene stesso.
Il diritto di uso: regolato dall’art. 1021 c.c., è il diritto di servirsi di un bene determinato e raccoglierne i frutti (se presenti) solo per ciò che è necessario per soddisfare i bisogni del titolare del diritto e delle sua famiglia.
Il diritto di abitazione: regolato dall’art. 1022 c.c., è il diritto di abitare un’immobile nel limite dei bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia. Per ovvie ragioni questo diritto può avere ad oggetto solo un bene immobile destinato a civile abitazione.
Le servitù prediali: sono regolate dall’art 1027 e seguenti c.c. Si concretizzano pesi o limitazioni imposte ad un fondo servente per l’utilizzo di un fondo dominante.

Diritti reali di garanzia

Nel nostro ordinamento vige il principio di generalità della garanzia. L’art. 2740 c.c., infatti, stabilisce che tutti i beni del debitore, sia presenti che futuri, costituiscono una garanzia per le obbligazioni che questi deve compiere nei confronti di uno o più creditori.

In altre parole, in linea generale, la garanzia che si attribuisce al creditore per il soddisfacimento di un’obbligazione, riguarda tutto il patrimonio del debitore, sia presente che futuro.

I diritti reali di garanzia attribuiscono al creditore, loro titolare, una garanzia specifica che concede a questi la possibilità di soddisfarsi su determinati beni appartenenti al patrimonio del debitore nel caso in cui questi non adempia la propria obbligazione.

I diritti reali di garanzia si distinguono in:

Diritto di pegno: è disciplinato dall’art. 2784 c.c. e seguenti che ha ad oggetto un bene mobile. Il diritto di pegno si costituisce con la consegna al creditore del bene stesso o di un documento che ne conferisca la proprietà esclusiva.
Diritto di ipoteca: è regolato dall’art 2808 c.c. e seguenti, può avere ad oggetto un bene immobile ed attribuisce al titolare il diritto di espropriazione del bene vincolato da ipoteca al fine di soddisfarsi sul ricavato della sua vendita.

[1] Anche se alcune Teorie Dottrinali ritengono la multiproprietà e la cessione di cubatura siano da considerarsi diritti reali atipici.