Come acquistare un’immobile con procura

Introduzione

Capita spesso che chi vuole acquistare un immobile non possa essere presente all’atto definitivo di compravendita. Le ragioni possono essere molteplici è un esempio classico è quello dei cittadini stranieri che intendono acquistare una casa nel nostro Bel Paese.

Come fare allora quando vogliamo acquistare un immobile ma non possiamo essere presenti personalmente all’atto notarile di compravendita? La via maggiormente utilizzata è quella di ricorrere ad una procura speciale.

Cosa è la procura

Per comprendere cosa è la procura, dobbiamo fare un passo indietro ed inquadrare cosa sia la rappresentanza.

La rappresentanza è l’istituto giuridico mediante il quale un soggetto (rappresentato) manifesta la propria volontà negoziale attraverso un altro soggetto (rappresentante) che agisce in suo nome e per su conto.

Con la procura infatti, il rappresentante può porre in essere atti giuridici spendendo il nome del rappresentato (spendita del nome o contemplatio domini) e facendo sì che gli effetti giuridici del negozio concluso si producano immediatamente e direttamente nella sfera giuridica del soggetto di cui ha speso il nome.

Il nostro codice civile, all’art. 1388, dispone infatti che “il contratto concluso dal rappresentante in nome e nell’interesse del rappresentato, nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti del rappresentato”.

Facciamo un esempio: Tizio, cittadino americano, intende acquistare un immobile in Italia, ma per varie ragioni non può recarsi personalmente all’atto definitivo di compravendita; Tizio ha la facoltà di recarsi dal Notaio è conferire a Caio procura speciale ad acquistare.

Il giorno dell’atto definitivo di compravendita, Caio si reca dal Notaio e sottoscrive l’atto di compravendita in rappresentanza di Tizio.

Cosa accadrà a questo punto? Poiché Caio ha agito in forza di procura speciale ad acquistare rilasciata da Tizio, lo stesso Caio spende nell’atto di compravendita il nome di Tizio pertanto tutti gli effetti giuridici dell’atto di compravendita si produrranno direttamente nella sfera giuridica di Tizio, il quale diverrà il proprietario dell’immobile oggetto di compravendita.

Se pensiamo a tutti quei casi in cui un soggetto per vari motivi sia impossibilitato a recarsi dal Notaio per sottoscrivere l’atto di compravendita, comprendiamo come questo istituto possa rappresentare un validissimo aiuto.

Differenza tra procura e rappresentanza

Si deve tenere bene a mente la diversità tra procura e rappresentanza, perché anche se può sembrare banale, a volte questi concetti vengono confusi, e dunque è importante distinguere:

Rappresentanza: istituto di diritto privato, regolato all’interno del nostro codice civile dagli artt. 1387 e seguenti, a mezzo del quale il rappresentante agisce sostituendosi al rappresentato, in suo nome e per suo conto, nel compiere un atto giuridico.
Procura: negozio giuridico unilaterale con cui il rappresentato conferisce al rappresentante (o procuratore) il potere di rappresentarlo.

Quanti tipi di procura esistono

La differenza più importante che si ha all’interno del nostro ordinamento in merito alla procura volontaria riguarda la definizione dei poteri che il rappresentato da al rappresentante in riferimento agli atti che può compiere.

Nel nostro ordinamento esistono due tipi di procura:

Procura speciale: è un atto unilaterale con cui il rappresentato conferisce al rappresentante il potere di agire in suo nome e per suo conto nel compimento di un affare specifico.
Procura generale: è un atto unilaterale con cui il rappresentato conferisce al rappresentante il potere di agire in suo nome e per suo conto nel compimento di tutti gli affari del rappresentato.

La figura della procura specifica

È importante sottolineare che alcuni ritengono esistere una sorta di terza categoria di procura, quella specifica.

La procura specifica, da non confondere con quella speciale, riguarda il compimento di una serie di affari specifici del rappresentato.

Non tutti ammettono l’esistenza di questa terza categoria di procura, poiché infatti alcuni la fanno rientrare nel macro gruppo della procura generale.

Procura a vendere e procura ad acquistare

Inoltre è utile specificare che, in molti ambiti giuridici e anche quando si parla di compravendita di immobili, è possibile conferire:

Procura a vendere: il rappresentato è il proprietario venditore. Il rappresentante si reca all’atto notarile in rappresentanza del venditore. L’effetto che si produce nella sfera giuridica del rappresentato è l’alienazione (la vendita) del bene immobile compravenduto.
Procura ad acquistare: il rappresentato è il colui che intende acquistare l’immobile. Il rappresentante si reca all’atto notarile in rappresentanza dell’acquirente. L’effetto che si produce nella sfera giuridica del rappresentato è l’acquisto del bene immobile.

Come si può conferire la procura speciale ad acquistare o a vendere un immobile

In questo articolo trattiamo nello specifico la casistica dell’acquisto di un immobile con procura speciale ad acquistare; ma ricordiamo che le stesse modalità valgono anche per la procura speciale a vendere un immobile.

La procura, ai sensi dell’art. 1392 c.c. “non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere”.

Ai sensi dell’art. 1350 c.c. la compravendita immobiliare si deve per atto pubblico o scrittura privata.

A questo si deve aggiungere che per la trascrizione della compravendita nei registri immobiliari, ai sensi dell’art. 2657 c.c., la forma da rispettare deve essere quella dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Dunque è facile intuire come, dal combinato disposto di tutti gli articoli sopra richiamati, risulta che anche la procura speciale a vendere o acquistare un bene immobile debba essere redatta con le medesime forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

In quale lingua un cittadino straniero può conferire la procura ad acquistare o vendere un immobile se non conosce la lingua italiana

Nel caso in cui chi conferisce procura non conosca la lingua italiana, si possono aprire diversi scenari:

Se il notaio e i testimoni conoscono la lingua straniera: l’atto può essere redatto nella lingua straniera, e dovrà riportare la traduzione a fronte o in calce all’originale;
Se il notaio non conosce la lingua straniera: l’atto sarà redatto in lingua italiana e tradotto nella lingua conosciuta e compresa del rappresentato a margine o in calce all’atto notarile.

In questo caso ricopre un ruolo essenziale l’interprete che deve essere presente al momento del rogito, leggere l’atto in lingua straniera e sottoscriverlo.

Sarà inoltre necessaria la presenza di uno o due testimoni che conoscono la lingua straniera di riferimento, a seconda che il rappresentato rispettivamente sappia o nons appia sottoscrivere l’atto.