Imposte nella compravendita tra privati

Introduzione

Quando acquistiamo un immobile, spesso non comprendiamo fino in fondo il preventivo che il notaio calcola.

Questo può accadere accade perché può sembrare difficile capire quali imposte devono essere corrisposte.

In questo articolo ci occupiamo di classificare imposte da pagare per l’acquisto di un immobile, e di comprendere come vengono calcolate nella compravendita tra privati.

La compravendita immobiliare tra privati: le imposte

Prima di capire a quanto ammontano le imposte da pagare quando si acquista un immobile da un privato, e quale sia la differenza nel caso di acquisto come 1° o come 2, è utile comprendere come vengono classificate queste imposte.

Le imposte che l’acquirente di un’immobile deve corrispondere, infatti, sono:

Imposta catastale
Imposta ipotecaria
Imposta di registro

L’imposta catastale

L’imposta catastale è un tributo che l’acquirente deve pagare perché si ha una voltura in seguito al passaggio di proprietà dell’immobile acquistato, ed è regolata dal D.Lgs. 347/1990 c.d. Testo Unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecarie e catastali.

L’imposta catastale, che qui trattiamo in riferimento alla compravendita di un immobile, riguarda in generale tutti i passaggi di proprietà immobiliari, come ad esempio le successioni e le donazioni.

L’imposta ipotecaria

L’imposta ipotecaria è regolata dal D.Lgs. 347/1990, ed è un tributo autonomo dovuto tutte le volte in cui si effettua un passaggio di proprietà di un’immobile oppure quando si iscrive un’ipoteca sullo stesso.

Lo scopo è quello di rendere opponibile ai terzo tutti gli atti che trasferiscono la proprietà dei beni o agiscono su un diritto reale.

L’imposta di registro

L’imposta di registro è un’imposta indiretta poiché colpisce i trasferimenti di ricchezza (ad esempio l’acquisto di un’immobile).

Questa imposta viene regolata dal DPR n. 131/1986 il c.d. Testo Unico dell’imposta di registro, ed è un’imposta che ha lo scopo di remunerare lo Stato per il servizio che offre ai privati che è quello di tenere traccia di alcuni particolari atti al fine di fornire certezza ai traffici giuridici.

L’imposta di registro rappresenta anche la fetta più ampia da pagare quando si acquista un’immobile. Proprio per questo è importante essere in grado di calcolarla.

Per calcolare l’imposta di registro però si deve fare riferimento al valore catastare di un immobile.

La differenza tra acquisto da un soggetto privato e acquisto da un’impresa

Abbiamo anche detto che, in questo articolo ci occupiamo delle tasse e le imposte che l’acquirente deve pagare quando acquista da un privato e non quando acquista da un’impresa.

Vediamo quindi quale è la differenza tra questi due soggetti:

Il privato: quando la compravendita dell’immobile è fatta da un soggetto che non la effettua come attività di impresa.
L’impresa: quando la compravendita immobiliare è fatta in seno ad un’attività economica organizzata dall’imprenditore e da lui esercitata professionalmente al fine della produzione e dello scambio di beni e servizi.

Il valore catastale di un’immobile

Il valore catastale di un’immobile, anche detto valore fiscale, è un valore fiscale utilizzato per calcolare le imposte dovute per l’acquisto di un bene immobile.

È importante sottolineare che, questo valore non si riferisce al valore di mercato di un bene (al suo prezzo di compravendita), bensì al suo valore ai fini tributari.

Come si calcola il valore catastale?

Per calcolare il valore catastale, è necessario essere in possesso della visura catastale.

La visura catastale è un documento rilasciato dall’Agenzia delle Entrate, che contiene le informazioni registrate presso il Catasto, che riguardano un immobile situato nel territorio dello Stato italiano.

All’interno della visura catastale, precisamente sulla parte destra, possiamo trovare un riquadro che si intitola “rendita catastale”.

La rendita catastale è il reddito che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ad ogni immobile che sia in grado di produrre o generare, appunto, un reddito.

La cifra indicata in questo riquadro è la base da cui partire per calcolare il valore catastale.

Il procedimento per calcolare il valore catastale è differente a seconda che si tratti dell’acquisto di una prima o di una seconda casa:

Acquisto prima casa: il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale moltiplicata per il coefficiente di 115,5.
Acquisto seconda casa: il valore catastale è il risultato della rendita catastale moltiplicata per il coefficiente di 126.

Le imposte nell’acquisto con “agevolazione prima casa”

Ora che abbiamo tutti gli elementi, vediamo nello specifico quale è il calcolo da fare per capire quale sia l’ammontare di imposte da pagare quando si acquista un’immobile usufruendo delle “agevolazioni prima casa”.

Prima di tutto è importante sapere che quando si procede con questo genere di acquisto le imposte ipotecarie e catastali si pagano nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna.

L’imposta di registro viene pagata in misura variabile del 2% sul valore catastale e si calcola nel modo seguente:

1. prendiamo la rendita catastale e la moltiplichiamo per il coefficiente del 115,5, ottenendo così il valore catastale

2. prendiamo il valore catastale e su questo calcoliamo il 2%

3. il risultato sarà l’ammontare dell’imposta di registro da corrispondere per la compravendita dell’immobile

Formula: rendita catastale x 115,5 = valore catastale à valore catastale x 2% = imposta di registro.

Si deve ricordare che l’imposta di registro non può mai essere inferiore a 1000,00 euro.

All’imposta di registro si devono aggiungere le imposte ipotecarie e catastali ciascuna della misura fissa di euro 50,00.

Le imposte nell’acquisto della 2° casa

È utile premettere che quando si parla di acquisto della seconda casa, si deve intendere l’acquisto di tutti gli immobili per i quali non si può godere di agevolazione prima casa.

Anche in questo caso si deve sottolineare che le imposte ipotecarie e catastali vendono pagate in misura fissa per un ammontare di euro 50,00 ciascuna.

Ciò che cambia rispetto all’acquisto con agevolazione prima casa è il coefficiente moltiplicativo applicato per il calcolo del valore catastale che sarà 126 e la percentuale dell’imposta di registro che salirà al 9%.

In questo caso quindi, l’operazione da fare è la seguente:

1. Prendiamo la rendita catastale e la moltiplichiamo per il coefficiente del 126, ottenendo così il valore catastale

2. prendiamo il valore catastale e su questo calcoliamo il 9%