Il sistema del prezzo valore

Introduzione

Con la Legge finanziaria del 2006 viene introdotta nel nostro Ordinamento la disciplina del “prezzo valore” per le compravendite immobiliari. Questa disciplina può essere vantaggiosa per l’acquirente perché consente di tassare gli acquisti immobiliari sul cosiddetto valore catastale e non sul prezzo di compravendita.

La differenza tra prezzo valore e prezzo di compravendita

Il prezzo valore si basa sul valore catastale del bene immobile, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale dello stesso per un determinato coefficiente che varia in base alla categoria catastale del bene. Nell’atto di compravendita il Notaio darà menzione della richiesta dell’acquirente di applicare la disciplina del c.d. prezzo valore.

Il prezzo di compravendita o di mercato, invece, è il corrispettivo in denaro che l’acquirente paga per l’acquisto del bene, ed è un elemento essenziale della compravendita. Questo prezzo viene determinato dalle parti e viene dichiarato nell’atto di compravendita immobiliare.

I requisiti per l’applicazione del prezzo valore

La disciplina del prezzo valore si applica solo a determinate tipologie di compravendita immobiliare che hanno i seguenti requisiti:

la compravendita deve avere ad oggetto beni immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze);
l’atto deve essere assoggettabile ad imposta di registro e non ad IVA;
l’acquisto deve essere effettuato da una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività atristiche, professionali o commerciali. Si esclude dunque che la disciplina del prezzo valore possa essere applicata all’acquisto fatto da parte di una società.

Come anticipato, inoltre, è necessario che all’atto di compravendita, l’acquirente richieda espressamente di volere applicare il prezzo valore e il Notaio deve darne menzione nell’atto stesso, indicando anche il valore di riferimento.

Il prezzo valore e le pertinenze

In breve possiamo dire che le pertinenze sono definite dal nostro codice civile all’articolo 817, come le cose destinate in modo durevole ad ornamento di un’altra cosa. L’articolo specifica anche che tale destinazione può essere fatta dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla cosa stessa (I diritti reali: quali sono e come si dividono – The Legal Nook (antonellolawfirm.com).

Il prezzo valore può essere applicato dunque, senza limitazioni di numero, anche sugli immobili pertinenziali all’abitazione che presentano alcuni requisiti, indicati dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta 420/2021:

avere una propria rendita catastale;
appartenere al proprietario del bene principale;
indicazione nell’atto di compravendita che il bene è pertinenziale rispetto all’immobile principale.

Il prezzo valore e terreni pertinenziali

Con la medesima Risposta 420/2021 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che, al fine dell’applicazione del prezzo valore anche al terreno agricolo che viene trasferito insieme all’immobile, si deve dimostrare “con prova rigorosa” che tale terreno è pertinenziale. L’Agenzia delle Entrate richiede dunque che la prova della pertinenzialità sia valutata con un rigore maggiore rispetto a quanto indicato dal nostro codice civile e che comunque deve essere giustificata da “reali esigenze”.

Nel caso in cui l’acquirente non riesca a fornire questa prova, si potrà assoggettare l’immobile abitativo alla disciplina del prezzo valore e il terreno alla normale tassazione sul prezzo di compravendita.

I vantaggi dell’applicazione del prezzo valore

Come abbiamo visto il prezzo valore è un meccanismo che in linea generale consente di ridurre le imposte che l’acquirente è tenuto a versare al momento della compravendita, grazie alla possibilità di utilizzare come base imponibile di calcolo per le imposte ipotecarie e catastali, il valore catastale del bene che di norma il è inferiore rispetto a quello di compravendita.

Prezzo valore e casi particolari

Il meccanismo del prezzo valore si applica anche quando un soggetto privato acquista un immobile da adibire a prima casa, usufruendo dei relativi benefici.

Inoltre il prezzo valore si applica anche quando l’immobile viene acquistato all’asta.

Tuttavia è sempre opportuno effettuare tutti i calcoli con estrema precisione per comprendere di volta in volta la convenienza per l’acquirente in merito alla richiesta di applicazione del prezzo valore.