L’agevolazione prima casa per l’acquisto di un immobile

Introduzione

Nel nostro ordinamento giuridico è possibile decidere di adibire un’immobile acquistato a “prima casa”.

Questa scelta comporta notevoli vantaggi per quanto attiene il pagamento delle imposte al momento dell’acquisto, grazie all’applicazione di aliquote minori nonché dell’applicazione di imposte in misura fissa.

Come è facile intuire, vi sono dei requisiti e dei presupposti da rispettare al fine di poter beneficiare dell’agevolazione.

I presupposti per l’agevolazione prima casa

Prima di elencare i benefici è necessario concentrarci sui presupposti necessari per effettuare l’acquisto come prima casa.

Primo tra tutti, l’immobile deve essere oggetto di un atto traslativo a titolo oneroso.

Inoltre, salvo la possibilità che vedremo più avanti (“L’agevolazione per chi è già in possesso di un immobile adibito a prima casa”), l’acquirente non deve essere titolare di altri diritti reali su immobili ubicati nello stesso comune, né deve essere titolare, di diritti reali su immobili ubicati su tutti il territorio nazionale, acquistata come prima casa, nemmeno in regime di comunione dei beni o per quote.

Dal punto di vista soggettivo, invece, l’acquirente deve essere un privato, non essendo possibile per l’impresa acquirente adibire l’immobile ad abitazione principale.

Vi sono poi altri presupposti da rispettare che meritano una specifica trattazione.

Le categorie catastali

Il fabbricato acquistato deve appartenere a determinate categorie catastali:

A/2 abitazione di tipo civile
A/3 abitazione di tipo economico
A/4 abitazione di tipo popolare
A/5 abitazione di tipo ultrapopolare
A/6 abitazione di tipo rurale
A/7 abitazione in villini

Non è ammessa l’agevolazione per le rimanenti categorie:

A/1 abitazione di tipo signorile
A/8 abitazione in ville
A/9 castelli e palazzi di pregio storico artistico

L’ubicazione dell’immobile

Di rilevante importanza è anche l’ubicazione dell’immobile, poiché deve essere nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto.

A tal proposito è necessario richiamare un’importante novità: quando l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni lavorative non deve necessariamente stabilire la propria residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile nel caso in cui abbia risieduto nel medesimo comune o qui abbia svolto la propria attività per almeno 5 anni o, ancora, quando il Comune è quello di nascita (art. 2 D.L. n. 69/2023).

L’agevolazione per chi è già in possesso di un immobile adibito a prima casa

L’acquirente può chiedere l’agevolazione prima casa anche se è proprietario di un immobile per il quale ha già usufruito della medesima agevolazione.

In questo caso l’immobile già posseduto deve essere alienato entro un anno dal nuovo acquisto; se ciò non avviene, il contribuente-acquirente, oltre a dover corrispondere le imposte nella misura maggiore e gli interessi maturati, è sottoposto anche all’applicazione di una sanzione del 30%.

I vantaggi dell’agevolazione prima casa

Le agevolazioni prima casa consistono in una riduzione delle imposte delle imposte da corrispondere all’atto di acquisto, e si differenziano nel caso in cui il venditore sia un soggetto privato o un’impresa che vende in regime di esenzione IVA oppure un’impresa che vende in regime IVA.

Acquisto da venditore soggetto privato o impresa che vende in regime di esenzione IVA

Nel caso in cui il venditore sia un privato o un’impresa che vende nel regime di esenzione IVA, le imposte da corrispondere vengono calcolate come segue:

imposta di registro nella misura ridotta del 2%; si deve tenere presente che il minimo da corrispondere per l’imposta di registro è sempre pari ad euro 1.000,00;
imposta ipotecaria pari ad euro 50,00;
imposta catastale pari ad euro 50,00.

Acquisto da venditore impresa

Anche il privato che acquista da un’impresa può beneficiare delle agevolazioni prima casa:

aliquota IVA ridotta al 4%
imposta di registro in misura fissa pari ad euro 200,00;
imposta ipotecaria in misura fissa pari ad euro 200,00;
imposta catastale in misura fissa pari ad euro 200,00.

La base imponibile

Le aliquote elencate sopra si applicano sulla base imponibile che può essere diversa in considerazione della tipologia di cessione.

Nel caso in cui la compravendita venga assoggettata ad IVA, la base imponibile è il prezzo della cessione.

Nel caso in cui la vendita non sia assoggettata ad IVA, l’aliquota si può applicare, su richiesta dell’acquirente da menzionare nell’atto di compravendita, sul c.d. prezzo-valore che implica la tassazione sul valore catastale del bene immobile, quale risultante di un determinato calcolo (moltiplicazione della rendita catastale complessiva del fabbricato per un coefficiente predeterminato).