Introduzione
Generalmente al momento dell’atto notarile, l’acquirente viene immesso nel possesso dell’immobile mediante la consegna delle chiavi e la possibilità di entrare materialmente nello stesso.
Può accadere che al momento del rogito dell’atto definitivo di compravendita, il venditore non possano lasciare libero l’immobile; spesso questo avviene perché lo stesso sta a sua volta cercando un’abitazione nella quale trasferirsi, ma le cause possono essere molteplici.
Oppure che il promissario acquirente abbia necessità di entrare nel possesso dell’immobile prima dell’atto notarile di compravendita; ciò può accadere, ad esempio, per effettuare lavori di ristrutturazione.
Il possesso è una tematica molto importante nel diritto immobiliare, pertanto, prima di comprendere come possono essere regolate queste esigenze, è utile una panoramica sull’istituto del possesso.
Il possesso
L’articolo 1140 del nostro codice civile fornisce la definizione di possesso: “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona”.
Il possesso è il potere o la relazione tra un soggetto e un bene che si manifesta in un’attività che corrisponde a quella esercitata da chi è titolare di un diritto reale sulla cosa, a prescindere dall’esistenza di tali diritto (per un approfondimento sui diritti reali I diritti reali: quali sono e come si dividono – The Legal Nook (antonellolawfirm.com))
Il possesso necessita della presenza tra due elementi:
- corpus possesionis: elemento oggettivo che indica l’atteggiamento tenuto dal possessore che si comporta come il titolare dei diritti sulla cosa;
- animus possidendi: elemento soggettivo che attiene alla volontà del possessore di comportarsi come il titolare dei diritto sulla cosa.
Possesso e detenzione: differenze
Il codice civile non fornisce la definizione di detenzione, ma in linea generale con detenzione si indica la disponibilità materiale che si basa su un titolo giuridico (gli esempi classici sono quello del contratto di comodato e di locazione) che il detentore ha per una cosa che appartiene ad un altro soggetto.
La detenzione si distingue in:
- qualificata: quando il detentore ha un diritto di godimento sul bene (es: il conduttore di un bene datogli in locazione), o comunque ha un potere gestorio;
- non qualificata: il detentore esercita il potere sulla cosa sotto il controllo del diretto di chi la possiede (es: Tizio utilizza l’automobile appartenente a Caio che in ogni momento nel può domandare la restituzione).
Possesso e diritto di proprietà: differenze
Il nostro codice civile disciplina il diritto di proprietà all’art. 832 “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.
Pertanto il proprietario ha la titolarità del diritto di proprietà.
Interversione del possesso
L’interversione del possesso si ha quando il detentore di un bene diventa possessore.
L’esempio classico è quello in cui il conduttore di un bene datogli in locazione, a seguito sella successione nei confronti del locatore, diviene proprietario del bene stesso.
L’immissione nel possesso dell’immobile
L’immissione nel possesso dell’immobile rappresenta il momento in cui l’acquirente entra in possesso dell’immobile oggetto di compravendita.
L’immissione nel possesso generalmente avviene contestualmente alla compravendita; al momento del rogito dell’atto notarile, infatti si ha contestuale consegna delle chiavi all’acquirente.
Le parti però possono prevedere che l’immissione dell’acquirente nel possesso dell’immobile avvenga in un momento differente, nello specifico sia prima che dopo l’atto notarile di compravendita, concordandolo già nel contratto preliminare; è in questi casi possiamo avere rispettivamente:
- possesso anticipato dell’immobile;
- possesso differito nell’immobile.
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