Introduzione
Il rent to buy (o affitto con riscatto) è stato introdotto nel nostro ordinamento con Decreto Legge del 12 settembre 2014 n. 133 convertito con modificazioni dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164 ed è un contratto che consente a una parte di godere immediatamente di un bene immobile pagando un canone a cadenza periodica e, successivamente, di procedere all’acquisto del diritto di proprietà del medesimo bene.
Il rent to buy: definizione
Il rent to buy è un contratto atipico misto che consente l’immediato godimento del bene immobile, ed è finalizzato a un successivo acquisto dello stesso.
In altre parole, con il rent to buy le parti stipulano in contratto con cui il bene immobile viene concesso in godimento, e che può divenire una compravendita in un secondo momento, alle condizioni stabilite alla stipula del contratto di rent tu buy stesso.
Quali sono le parti del rent to buy
Le parti del contratto di rent to buy sono:
- il concedente: il proprietario dell’immobile;
- il conduttore: colui che gode del bene e ha il diritto di acquisto dello stesso.
Il prezzo
Stante le due fasi di cui il contratto si compone, anche quanto corrisposto dal conduttore è caratterizzato da una duplice componente:
- la prima relativa al pagamento del canone per il godimento del bene da parte del conduttore;
- la seconda che riguarda la possibilità di imputare il canone corrisposto al prezzo di compravendita al momento del trasferimento dell’immobile.
Sia il canone periodico che l’ammontare del prezzo di compravendita devono essere chiaramente definite nel contratto di rent tu buy e risultare dallo stesso poiché ne rappresentano elementi essenziali.
Durata
La durata può essere liberamente concordata tra le parti al momento della stipula del contratto.
Il conduttore, entro il termine concordato, può decidere se acquistare l’immobile corrispondendo il residuo tra il prezzo di compravendita stabilito e quanto già corrisposto a titolo di canone.
Le parti pertanto possono liberamente accordarsi in riferimento al termine, nel rispetto del limite di dieci anni.
Tale limitazione temporale si evince dall’art. 23 comma 3 della legge 164/2014 il quale eleva, nello specifico caso del rent to buy, il termine di tre anni previsto dal comma 3 art. 2645 c.c., a dieci anni.
La trascrizione del contratto di rent to buy
Il primo comma dell’articolo sopra richiamato, prevede l’obbligo di trascrivere il contratto di rent to buy indipendentemente dalla durata dello stesso.
Alcuni punti importanti da ricordare in merito alla trascrizione del contratto di rent to buy:
- ai sensi dell’art 2643 comma 1 numero 8) c.c. il contratto di rent to buy trascritto è opponibile ai terzi;
- ai sensi dell’art 2645 bis c.c., nel caso in cui venga stipulato l’atto di compravendita, gli effetti retroagiscono al momento della trascrizione del contratto di rent to buy, nel caos in cui la compravendita sia trascritta entro il termine di durata del contratto di rent to buy stabilito dalle parti, e comunque non oltre dieci anni;
Nel caso in cui non si giunga alla compravendita e il contratto di rent to buy cessi di produrre effetti, si dovrà avere cura di cancellare la trascrizione del contratto stesso; la cancellazione può avvenire in seguito ad un atto che accoglie la volontà delle parti in tal senso o a una sentenza passata in giudicato.
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