Introduzione
L’acquisto del diritto di nuda proprietà di un bene immobile non viene spesso preso in considerazione, ma può comportare alcuni vantaggi per l’acquirente. Tra questi si elenca sicuramente il prezzo di acquisto minore e le minori imposte indirette da sostenere al momento dell’acquisto, nonché la mancanza di necessità di sostenere le imposte dirette.
L’acquisto del diritto di nuda proprietà, da alcuni, soprattutto da parte di chi non ha la necessità immediata di godere del bene, viene infatti visto come un vero e proprio investimento immobiliare.
Nuda proprietà: definizione
Con nuda proprietà si intende il diritto di proprietà che viene svuotato di una parte del suo contenuto, poiché il godimento del bene è in capo ad un soggetto diverso.
Volendo fare un esempio di quanto detto: Tizio titolare del diritto di nuda proprietà sul bene Alfa, e Caio (soggetto diverso da Tizio) è titolare di un diritto di godimento sul medesimo bene Alfa.
Il titolare del diritto di nuda proprietà è anche detto nudo proprietario.
Nuda proprietà: il contenuto
Il nudo proprietario ha il diritto di proprietà sul bene immobile, ma a differenza del pieno proprietario che può godere e disporre del bene, il nudo proprietario può soltanto esercitare il diritto di disposizione, potendo quindi vendere il bene immobile, ma non potendo goderne sino al momento dell’estinzione dell’usufrutto.
Inoltre il nudo proprietario può pretendere che il diverso soggetto titolare del diritto reale minore (es. l’usufruttuario che ha il diritto di godere il bene stesso), utilizzi il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, ossia quella diligenza media che ci si può attendere da qualsiasi soggetto mediamente accorto.
Il nudo proprietario può negare al titolare del diritto reale minore di modificare la destinazione economica originaria dell’immobile. Nel caso in cui questo avvenga, il nudo proprietario può chiedere il risarcimento del danno e che lo stato dell’immobile venga ripristinato.
La differenza con la piena proprietà
Il diritto di piena proprietà, nel nostro ordinamento, è regolato dalla Carta Costituzionale, all’art. 42, a mente del quale “[…]la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti”, ed anche dal codice civile, dall’art. 832 che disciplina il contenuto del diritto di piena proprietà come il diritto di godere e disporre del bene in modo pieno ed esclusivo, limitatamente a quanto consentito dal nostro ordinamento giuridico.
Pertanto è evidente come sia il nudo proprietario che il pieno proprietario hanno il diritto di disporre del bene, ma solo il secondo ha anche il diritto di goderne.
Nuda proprietà ed aspetti fiscali
È utile un breve cenno alla disciplina degli aspetti fiscali e delle imposte quando si tratta di nuda proprietà.
Imposte indirette (al momento dell’acquisto)
Anche in caso di acquisto della nuda proprietà vi sono degli aspetti fiscali da individuare.
Le imposte indirette vengono pagate dall’acquirente (nudo proprietario) secondo le aliquote ordinarie, e dunque:
- in caso di acquisto della prima casa: 2% sul prezzo di acquisto o sul valore catastale (in caso di prezzo valore);
- in caso di acquisto come seconda casa il 9% sul prezzo di acquisto o sul valore catastale (in caso di prezzo valore);
Si deve considerare però, che la base imponibile sulla quale effettuare il calcolo viene decurtata del valore dell’usufrutto.
Imposte dirette (successive all’acquisto) e spese
In caso di imposte dirette si deve fare una distinzione tra:
- spese straordinarie: a carico del nudo proprietario;
- imposte dirette (es. IMU) e spese ordinarie: a carico dell’usufruttuario.
Domande frequenti
Qui alcuni dei dubbi più frequenti quando un soggetto intende acquistare una nuda proprietà.
1. Sono un cittadino straniero, posso acquistare un bene immobile come nudo proprietario?
Si. Ovviamente questo è permesso se si verificano tutte le condizioni per effettuare operazioni immobiliari in Italia e se presente tutta la documentazione necessaria.
2. Posso vendere l’immobile prima che l’usufrutto si sia estinto?
Si, il nudo proprietario ha il potere di disporre del bene immobile, e quindi anche di venderlo. Attenzione però perché potrà essere venduto solo il diritto di nuda proprietà (e non di piena proprietà).
3. La banca concede il mutuo per l’acquisto della nuda proprietà del bene immobile?
Si, la banca concede il mutuo una volta espletate positivamente le necessarie verifiche. Si deve precisare che la somma che può essere concessa è inferiore rispetto a quella che potrebbe essere concessa sul diritto di piena proprietà. Vi è però un modo per ottenere una somma superiore: il consenso da parte dell’usufruttuario a fare iscrivere ipoteca anche sul proprio diritto di usufrutto.
The Legal Nook 