Il possesso differito dell’immobile

1. Introduzione
2. Cosa è il possesso differito
   1. Possesso legale
   2. Possesso materiale
3. Quando è utile ricorrere al possesso differito
4. Le tutele in caso di possesso differito
   1. La penale
   2. Il deposito prezzo

Introduzione

Con il possesso differito le parti concordano una data di consegna dell’immobile successiva rispetto all’atto di compravendita.

Il possesso differito dell’immobile è una possibilità non molto utilizzata ma che può andare in contro a diverse esigenze.

Ciò detto, questo meccanismo può comportare dei rischi, soprattutto per l’acquirente. Pertanto è importante comprendere il suo funzionamento e quali sono le tutele e le strategie da adottare.

Cosa è il possesso differito

Il possesso differito (detto anche rogito con consegna differita) si ha quando le parti di una compravendita, acquirente e venditore, si accordano affinché la consegna differita dell’immobile (o meglio delle chiavi dell’immobile) avvenga in un momento diverso e successivo rispetto a quello della conclusione del rogito notarile di compravendita.

Per comprendere a pieno questo meccanismo, si deve fare una distinzione tra il possesso legale e il possesso materiale (il possesso in generale https://antonellolawfirm.com/2024/06/27/il-possesso/).

Possesso legale

Il possesso legale del bene viene trasferito all’acquirente al momento dell’atto di compravendita.

Possesso materiale

Le parti possono stabilire che il possesso materiale venga trasferito all’acquirente anche in un momento differente rispetto alla compravendita stessa.

Il possesso può essere quindi:

• anticipato (come nel caso del preliminare ad effetti anticipati); o
• differito ad un momento successivo, come nel caso del possesso differito.

Quando è utile ricorrere al possesso differito

Questa possibilità può rivelarsi molto utile in numerose circostanze.

Tra le più frequenti vi sono quelle che riguardano la necessità per il venditore di procedere alla vendita dell’immobile ma, al contempo, di continuare ad occuparlo per un periodo di tempo successivo.

Altra ipotesi è quella in cui l’immobile è locato a conduttori (comunemente anche conosciuti come inquilini).

A volte può anche essere l’acquirente che, per svariati motivi, intende procedere all’acquisto dell’immobile, ma gradisce che il venditore, ove disponibile, rimanga nello stesso anche in un tempo successivo.

Le tutele in caso di possesso differito

Il possesso differito è uno schema molto utile in numerosi casi, ma non è esente da rischi; pertanto è importante seguire alcuni accorgimenti particolari.

In primo luogo è fondamentale esprimere chiaramente questa volontà o necessità già nella fase delle trattative.

Inoltre si devono stabilire delle tempistiche precise di consegna (materiale) dell’immobile.

E fondamentale inserire una apposita clausola nell’atto di compravendita, e, nel caso in cui vi sia un contratto preliminare anche in quello.

Infine, un’ipotesi non molto praticata, ma che merita sicuramente un cenno è quella di procedere alla stipula di una polizza assicurativa per eventuali danni all’immobile.   Nonostante questo, però, rimane il rischio per l’acquirente di non entrare nel possesso dell’immobile alla data (differita) stabilita. Proprio per questo può essere prevista una penale per il ritardo e si può ricorrere all’utilizzo del deposito prezzo.

La penale

Le parti possono inserire nell’atto di compravendita (e anche nel preliminare se presente) una penale che il venditore deve pagare per ogni giorno di ritardo della consegna differita dell’immobile rispetto alla data stabilita.

Il deposito prezzo

Grazie a questo istituto l’acquirente può depositare il prezzo di acquisto su un conto corrente dedicato del notaio.

Il prezzo viene versato sul conto corrente del venditore una volta che questo ha liberato l’immobile (https://antonellolawfirm.com/2024/03/10/il-deposito-prezzo/ ; https://antonellolawfirm.com/2024/03/15/il-deposito-prezzo-domande-e-risposte/).