Compravendita di immobile con vincolo di prelazione culturale

Introduzione

Nel nostro Paese, soprattutto con riferimento a quegli immobili che nel parlato classifichiamo “di lusso” o comunque di particolare pregio (ma non solo), ci possiamo trovare a fare i conti con il cosiddetto “vincolo di prelazione culturale”. Tale vincolo è conosciuto nella prassi anche in altri modi: vincolo culturale, vincolo delle belle arti, bene culturale, ed altri ancora

Molti lo identificano come “un ostacolo” alla circolazione del bene immobile.

Ma non è così, poiché è sufficiente ma al tempo stesso essenziale conoscerlo e gestirlo correttamente al fine di informare e consigliare in maniera appropriata soprattutto chi è interessato all’acquisto del bene.

La completezza delle informazioni deve riguardare tanto la fase del trasferimento, quanto quella relativa alla gestione del bene.

Cosa è il vincolo di prelazione culturale

Il vincolo di prelazione culturale è regolato dal Codice dei Beni Culturali (D.Lgs. n. 42/2004), riguarda quei beni relativamente ai quali viene notificato da parte della Soprintendenza delle Belle Arti di competenza, una dichiarazione di interesse culturale.

Questo accade quando un bene, sia mobile che immobile presente un notevole interesse archeologico, storico, artistico, antropologico, bibliografico, archivistico.

Il vincolo dunque è volto alla tutela e alla protezione dell’immobile nonché del suo stato di conservazione e manutenzione.

Cosa comporta il vincolo di prelazione culturale

Il vincolo di prelazione culturale comporta alcuni obblighi non trascurabili per i proprietari dei relativi immobili.

Tra questi, vi sono:

la garanzia di sicurezza e di stato di conservazione dell’immobile;
la garanzia di un accesso a chi di competenza;
la tutela dello stato originario dell’immobile che si traduce, nella limitazione alle modifiche nonché ai restauri. Questo non significa che ogni tipo di intervento sia impossibile da eseguire, che prima di procedervi, sia necessario ottenere un’autorizzazione da parte del Ministero dei Beni culturali;
diritto di prelazione in capo al Ministero competente in caso di compravendita o di cessione del bene immobile.

Cosa è il diritto di prelazione

Prima di procedere è importante ricordare cosa si intende per diritto di prelazione.

La prelazione è il diritto che un soggetto ha di essere preferito a parità di condizioni.

La prelazione può avere carattere volontario, quando è prevista dalle parti, o, come nel caso del vincolo di prelazione culturale, legale, avendo come fonte la legge.

Nel caso di specie, dunque, è la possibilità per il Ministero (o la Regione, in casi specifici) di acquistare alle medesime condizioni, esercitando il diritto di prelazione, i beni culturali che vengono alienati o conferiti in società.

Vincolo di prelazione culturale e compravendita

La presenza di un vincolo di prelazione culturale dà vita ad una compravendita immobiliare scandita in fasi e nella quale diviene necessario il rispetto di una serie di adempimenti.

Step 1: l’atto notarile

Il primo passo è quello relativo alla stipula dell’atto notarile di compravendita.

L’atto deve contenere tutte le formalità indicate generalmente per le compravendite immobiliari e la specifica menzione della presenza del vincolo.

Step 2: La denuncia del trasferimento

Il Codice dei Beni Culturali, all’art. 59 prevede la denuncia al Ministero degli atti che trasferiscono, anche in parte e a qualsiasi titolo, la detenzione o la proprietà dei beni culturali.

La denuncia va presentata alla Soprintendenza competente in relazione al luogo di ubicazione del bene immobile, e deve avere un contenuto specifico.

La denuncia deve essere effettuata entro 30 giorni, e può essere fatta:

da dall’alienante o cedente: in caso di compravendita o di conferimento in società. In questo caso il termine decorre dall’atto;
dall’acquirente: quando il trasferimento è coattivo e avviene all’interno di una procedura di vendita. In questo caso il termine decorre dal momento del trasferimento;
dall’erede o dal legatario: in caso di successione. Il termine decorre dal momento dell’accettazione dell’eredità o della presentazione della dichiarazione, oppure dalla comunicazione ai sensi dell’art 623 c.c. (comunicazione agli eredi ei ai legatari della presenza id un testamento).

Step 3: Il diritto di prelazione da parte dello Stato

Dalla data di ricezione della denuncia, lo Stato ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione.

Quindi il caso di trasferimento di un bene sottoposto a vincolo il trasferimento non è immediato alla stipula dell’atto notarile, ma è sospensivamente condizionato al mancato esercizio da parte della Soprintendenza di tale diritto di prelazione nel termine indicato.

Quando tutti i passaggi vengono compiuti correttamente e lo Stato none esercita il diritto, o lo esercita tardivamente (dopo il termine), il trasferimento del bene diviene definitivo.

A cosa prestare attenzione

E’ innegabile che acquistare un bene sottoposto a questo tipo di vincolo significa ottenere un immobile di elevato pregio e valore.

Allo stesso tempo però, senza essere scoraggiati dalla presenza del vincolo, è importante ricordare che tutti i passi necessari devono essere seguiti precisamente e nel rispetto dei termini.

Nel caso in cui ciò non avvenga, il diritto di prelazione può essere esercitato nel termine di 180 giorni dal momento in cui il Ministero riceve la denuncia tardiva o comunque ne acquisisce gli elementi.

E’ importante sottolineare a questo proposito che il mancato rispetto delle indicazioni non avviene solo nel caso di omessa denuncia, ma anche quando si ha una denuncia tardiva o incompleta, o ancora una denuncia presentata alla Soprintendenza non competente.

Proprio per questo diventa di fondamentale importanza una specifica gestione. Infatti non basta solo provvedere alla denuncia, ma è necessario anche farlo in maniera completa, individuando precisamente la Soprintendenza competente, e calcolando in modo punitale i termini da rispettare e il giorno da cui questi iniziano a decorrere.