Acquistare un immobile con agevolazione prima casa

Introduzione

Quando si decide di acquistare un immobile, oltre al prezzo di compravendita, è necessario tenere conto di altre spese, come quelle per i professionisti e quelle relative alle imposte.

Usufruendo dell’agevolazione prima casa è possibile corrispondere un ammontare di imposte inferiore rispetto all’acquisto che avviene senza questo beneficio.

Vi sono però alcuni requisiti da rispettare per poter acquistare utilizzando l’agevolazione prima casa.

Vediamo quali sono questi requisiti e come cambia la tassazione in sede di compravendita.

I requisiti per acquistare con agevolazione prima casa

Per poter acquistare un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistano determinati requisiti, il cui possesso deve essere dichiarato dall’acquirente in sede di atto notarile di compravendita o anche mezzo di un atto integrativo successivo all’atto di compravendita stesso.

Agevolazione prima casa e categoria catastale

Il primo requisito riguarda l’immobile che deve appartenere ad una delle categorie catastali:

A/2 abitazioni di tipo civile
A/3 abitazioni di tipo economico
A/4 abitazioni di tipo popolare
A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 abitazioni di tipo rurale
A/7 abitazioni in villini
A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

Rimangono escluse dall’applicazione della agevolazioni prima casa le abitazioni che appartengono alle categorie catastali A/1 abitazioni di tipo signorile, A/8 abitazioni in ville, A/9 castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

Agevolazione prima casa e pertinenze

L’agevolazione prima casa si può applicare anche alle pertinenze che rientrano nelle categorie catastali:

C/2 magazzini e locali di deposito
C/6 rimesse e autorimesse
C/7 tettoie chiuse o aperte

In questo caso si ha il limite di una pertinenza per ogni categoria, e, ovviamente, è necessario che queste siano destinate in modo durevole al servizio dell’abitazione principale che viene acquistata usufruendo dell’agevolazione.

Agevolazione prima casa e ubicazione dell’immobile

L’immobile, inoltre, si deve trovare nel territorio del Comune in cui chi acquista ha la residenza.

Nello specifico è necessario che chi acquista:

abbia la residenza nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile al momento dell’acquisto; oppure,
trasferisca, a pena di decadenza, la residenza nel medesimo Comune entro 18 mesi dall’acquisto. In questo caso, nell’atto di acquisto, deve essere presente da menzione di tale impegno.

Sempre in tema di rapporto tra agevolazione prima casa e ubicazione dell’immobile si devono fare delle precisazioni che riguardano ipotesi specifiche:

si ha diritto all’agevolazione prima casa nel caso in cui l’immobile si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche non remunerata);
ai sensi dell’articolo 2 del Decreto Legge n. 69/2023 ha diritto all’agevolazione prima casa l’acquirente dell’immobile ubicato nel territorio del Comune di nascita o in cui svolgeva la propria attività prima del trasferimento all’estero per ragioni di lavoro, quando ha avuto residenza in Italia o qui ha svolto la propria attività per almeno 5 anni anche non continuativi. In questo caso il riferimento è a qualunque tipologia di rapporto di lavoro e il requisiti deve sussistere al momento dell’atto di acquisto dell’immobile (Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 3/2024).

Le imposte da pagare con agevolazione prima casa

Ai sensi dell’articolo 1475 del codice civile, nel caso in cui non sia stato pattuito diversamente dalle parti, le spese per la compravendita e quelle accessorie, sono a carico dell’acquirente.

Abbiamo anticipato che nell’acquisto con agevolazione prima casa, le imposte da versare sono agevolate, e si distinguono nel seguente modo:

Quando il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
- Imposta di registro proporzionale pari al 2% (si noti che senza agevolazione prima casa l’imposta sarebbe stata al 9%)
- Imposta ipotecaria in misura fissa pari a 50 euro
- Imposta catastale in misura fissa pari a 50 euro
Quando si acquista da un’impresa che vende con applicazione dell’IVA:
- L’IVA si riduce al 4% (non vengono quindi applicate le percentuali del 10% o del 22%)
- Imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro
- Imposta ipotecaria in misura fissa pari a 200 euro
- Imposta catastale in misura fissa pari a 200 euro

In ogni caso l’imposta di registro proporzionale non può mai essere inferiore a 1.000 euro. Vale la pena sottolineare che, in applicazione dei requisiti prima casa, l’imposta potrebbe essere inferiore in conseguenza dello scomputo dell’imposta proporzionale che il promissario acquirente ha già versato sulla caparra al momento della registrazione del contratto preliminare di compravendita, o per un credito di imposta.

Su quale base si calcolano le imposte

Abbiamo visto che alcune imposte devono essere corrisposte in misura fissa e altre in percentuale. Dunque su quale base si calcolano queste ultime?

Anche in questo caso si deve fare una distinzione tra le compravendite soggette ad IVA e quelle non soggette ad IVA.

Nel caso in cui la compravendita non sia soggetta ad IVA si può applicare il sistema del prezzo-valore (per un approfondimento sul prezzo-valore: https://antonellolawfirm.com/2024/02/14/il-sistema-del-prezzo-valore/).

Al contrario, nel caso in cui la compravendita sia soggetta ad IVA la base imponibile è quella del prezzo di compravendita.

Agevolazioni prima casa e acquirente già proprietario di un immobile

Si può verificare l’ipotesi in cui chi intende usufruire delle agevolazione prima casa, sia già proprietario di un immobile.

Dal 1° gennaio 2016 anche l’acquirente già proprietario di un immobile può acquistare (o ricevere a titolo gratuito con testamento o donazione) una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa, ma deve provvedere alla vendita dell’immobile già posseduto entro un anno dall’atto di acquisto di quello nuovo. In questo caso, nell’atto deve essere menzionatol’impegno alla vendita entro tale termine. Se l’impegno non viene rispettato a, l’acquirente perde le agevolazioni prima casa e deve corrispondere una sanzione del 30%.

Ipotesi di agevolazione prima casa per i terreni pertinenziali

La Corte di Cassazione (n. 33629/2023 e 2351/2024 e 2364/2024), in contrasto con quanto asserito dall’Agenzia delle Entrate ammette l’applicazione dell’agevolazione prima casa al terreno pertinenziale all’abitazione acquistata come prima casa, anche quando questo è censito separatamente.

La pronuncia si basa sulla valutazione del carattere di pertinenzialità, che, per la Suprema Corte, deve essere effettuata secondo la nozione civilistica che riguarda l’effettiva destinazione del terreno a ornamento e servizio del bene principale.

Inoltre, è interessante sottolineare che, a differenza di ciò che avviene per le altre pertinenze, per i terreni non si applica il limite massimo prima indicato di “uno per categoria”.