Agevolazione prima casa under 36: possibile sino al 31 dicembre 2024

Introduzione

L’agevolazione prima casa under 36 è stata introdotta nel 2021, ma alla fine di questo 2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che può essere richiesta anche per gli atti stipulati sino al 31 dicembre.

L’agevolazione è un’importante misura che permette ai giovani di acquistare un immobile senza dovere corrispondere le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Per godere dell’agevolazione, è importante il rispetto di alcuni requisiti, che sono ulteriori rispetto a quelli richiesti per godere dei benefici prima casa (https://antonellolawfirm.com/2024/11/21/acquistare-un-immobile-con-agevolazione-prima-casa/).

L’agevolazione prima casa under 36

L’agevolazione prima casa under 36, è stata introdotta con il Decreto Sostegni-bis (n. 73/2021) è una misura che comporta l’esenzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per gli atti di acquisto di “prime case” relativamente ad immobili adibiti ad abitazione.

L’esenzione si applica per atti di acquisto o costitutivi di diritti, quali il diritto di proprietà, gli altri diritti reali minori di godimento e la nuda proprietà (I diritti reali: quali sono e come si dividono – The Legal Nook).

Chi può richiedere l’agevolazione prima casa under 36

Possono richiedere l’agevolazione prima casa under 36 tutti coloro che non hanno compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto notarile viene rogitato.

Inoltre è necessario che i richiedenti dimostrino di avere un valore ISEE (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Per quali immobili si può richiedere l’agevolazione prima casa under 36

L’agevolazione può essere richiesta per tutti gli immobili che appartengono alle categorie catastali:

A/2 abitazione di tipo civile
A/3 abitazione di tipo economico
A/4 abitazione di tipo popolare
A/5 abitazione di tipo ultrapopolare
A/6 abitazione di tipo rurale
A/7 abitazione in villini
A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Sono ammesse anche le pertinenze che rientrano nelle categorie catastali:

C/2 magazzini e locali di deposito
C/6 rimesse e autorimesse
C/7 tettoie chiuse o aperte

Per le pertinenze si deve precisare che l’acquisto può avvenire unitamente o separatamente rispetto a quello dell’abitazione principale, ma si deve avere cura che l’atto sia comunque stipulato entro il termine di validità dell’agevolazione, e che, in ogni caso, siano rispettati i requisiti anche per la classificazione di questi beni come pertinenziali.

Inoltre si deve osservare il limite di una pertinenza per ciascuna categoria catastale.

Le agevolazioni prima casa under 36

Per quanto riguarda le agevolazioni, si deve fare una distinzione tra operazioni soggette ad IVA e non soggetti ad iva.

Per le operazioni non soggette ad IVA non sono dovute:

l’imposte di registro
l’imposta ipotecaria
l’imposta catastale.

Per le operazioni soggette ad IVA viene mantenuta l’esenzione del pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, e viene concesso un credito di imposta pari all’ammontare dell’IVA pagata al venditore.

Tale credito può essere utilizzato per:

pagare le imposte di registro, ipotecarie o catastali su atti, successioni, donazioni, e denunce presentate dopo la data di acquisizione del credito;
pagare l’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione presentata dopo l’acquisto con agevolazione;
compensare le somme dovute tramite modello F24;

Inoltre per i finanziamenti e i mutui che vengono erogati per l’acquisto o la ristrutturazione degli immobili acquistati con agevolazione (anche detti finanziamenti collegati all’acquisto), non è dovuta l’imposta sostitutiva. In questo caso, al fine di godere dell’agevolazione, il beneficiario deve dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto o in un documento da allegare.

Perdita delle agevolazioni prima casa under 36

L’agevolazione prima casa under 36, può essere persa nel caso in cui il richiedente non sia effettivamente in possesso dei requisiti dichiarati.

In questa ipotesi dobbiamo fare una distinzione.

Caso 1 chi perde il diritto riservato agli under 36 ha comunque i requisiti per l’agevolazione prima casa:

per gli atti soggetti ad imposta di registro: si ha il recupero dell’imposta nella misura del 2% e delle imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro l’una;
per gli atti soggetti ad IVA devono essere corrisposte le imposte di registro, i potecaria e catastale e il pagamento dell’IVA al 4%. Inoltre vi sarà l’obbligo alla restituzione del credito di imposta.

Caso 2 chi perde il diritto riservato agli under 36 non ha i requisiti per l’agevolazione prima casa: sussiste l’obbligo del pagamento dell’imposta di registro nella misura del 9% e le imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro ciascuna, e si ha il recupero del credito di imposta.

In ogni caso saranno dovute anche le sanzioni e gli interessi maturati.

Gli ultimi giorni per godere dell’agevolazione prima casa under 36

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’agevolazione prima casa under 36 si applica ai rogiti già stipulati nel 2024, e a quelli stipulati sino al 31 dicembre 2024 per i quali il contratto preliminare è stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023 (anche prima del 26 maggio 2021 data nella quale è stata introdotta l’agevolazione).

Inoltre, chi ha stipulato l’atto tra il 1 gennaio 2024 e il 29 febbraio 2029, senza usufruire dell’agevolazione pur possedendo i requisiti, ha diritto ad un credito di imposta pari a quanto corrisposto, anche con riferimento ai finanziamenti e ai mutui.

In questo caso è necessario un atto integrativo nel quale il contribuente dichiara di volere beneficiare dell’agevolazione prima casa under 36 e di possederne i requisiti.