L’unica casa non è pignorabile: la Cassazione ribadisce l’impignorabilità

Introduzione

I beni immobili sono sempre pignorabili? Quandol’unica casa è impignorabile?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32759 del 16 dicembre 2024, ribadisce il principio dell’impignorabilità dell’unica casa.

Inoltre, la pronuncia, conferma l’improcedibilità dell’esecuzione già iniziata.

La ratio (lo scopo) della norma è di tutelare il dritto di abitazione del proprietario, anche nel caso in cui siano presenti creditori che intendono proporre un’azione finalizzata al recupero del credito.

Affiche un bene immobile venga considerato non pignorabile, è necessaria la presenza di determinati requisiti.

Impignorabilità dell’unica casa

Il principio di impignorabilità dell’unica casa non è una novità nel nostro Ordinamento, infatti è stato introdotto dal D.L. n. 69/2013 che ha modificato l’articolo 76 del D.P.R: n. 602/1973, a mente del quale, l’agente della riscossione non può dare corso all’espropriazione dell’immobile se questo è l’unico di proprietà del debitore.

Pertanto, ai sensi del Decreto, qualora il debitore sia proprietario di un unico bene immobile, questo non può essere sottoposto ad esecuzione.

Nozione di “unico immobile”

Ai fini dell’impignorabilità, la norma, in riferimento all’unico immobile di proprietà del debitore.

Prima di procedere è opportuno fare una breve precisazione poiché La locuzione “unico immobile” può essere confusa con quella di “prima casa”.

Prima casa

La nozione di “prima casa”, alla quale siamo maggiormente abituati quando si parla di beni immobili, rileva in particolar modo in sede di compravendita immobiliare.

Il requisito prima casa, infatti permette all’acquirente di usufruire di agevolazioni e benefici soprattutto relativi alla riduzione delle imposte che devono essere corrisposte in sede di acquisto (IVA, di registro, ipotecarie e catastali https://antonellolawfirm.com/2024/11/21/acquistare-un-immobile-con-agevolazione-prima-casa/).

Unico immobile

Ai fini dell’impignorabilità, l’articolo 76 del D.P.R. n. 602/1973, prevede tra i requisiti l’unicità dell’immobile.

In altre parole, ai fini dell’impignorabilità del bene immobile, è necessario che il debitore non sia proprietario di altre unità immobiliari.

Nel caso in cui, al contrario, il debitore fosse titolare del diritto di proprietà su due o più beni immobili, questo regime di favore non potrebbe trovare applicazione.

Essendo l’impignorabilità volta alla tutela del diritto di abitazione, infatti, verrebbe meno la sua finalità nel caso in cui il debitore avesse un altro immobile nel quale poter abitare, oltre a quello pignorato; in questo verrebbe dato rilievo all’interesse del creditore a procedere per vedere soddisfatto il proprio credito.

I requisiti per l’impignorabilità dell’immobile

Il requisito dell’unico immobile è necessario ma non è l’unico che rileva.

L’articolo 76, infatti, richiede anche le presenza di ulteriori requisiti ai fini dell’applicazione del regime di favore:

l’immobile deve essere destinato ad uso abitativo;
il proprietario-debitore deve avere fissato la residenza nell’immobile;
l’immobile non deve essere di lusso, e quindi accatastato nelle categorie catastali A/8 (ville) e A/9 (castelli), o comunque vere caratteristiche ritenute di lusso dalla normativa vigente.

La pronuncia della Corte di Cassazione

La vicenda prende le mosse dall’opposizione di un condomino contro un pignoramento immobiliare promosso nei suoi confronti dal condominio e nel quale interveniva Euqitalia s.p.a. (oggi Agenzia delle Entrate Riscossione).

Il tribunale in primo grado dichiarava il difetto di giurisdizione e il condomino riassumeva il giudizio dinnanzi al Giudice Tributario.

In questa sede il condomino lamentava che l’atto di pignoramento,avente ad oggetto il suo unico immobile, fosse da ritenersi illegittimo.

Il condomino proponeva poi ricorso Cassazione, essendo state le sue eccezioni rigettate sia dalla Commissione Tributaria Provinciale che da quella Regionale.

La Suprema Corte, accogliendo in parte le motivazioni del ricorso, evidenzia come, ai sensi dell’art. 76 del D.P.R. n. 602/1973, l’abitazione principale del debitore non può essere soggetta ad espropriazione forzata se sussistono tutti i seguenti requisiti:

non è un immobile di lusso;
è adibita a residenza del proprietario;
è l’unico immobile di proprietà del debitore.

Risultando presenti tutti i presupposti, la Corte ha stabilito inoltre che non poteva proseguire la procedura esecutiva già avviata.

Altre limitazioni

Si deve precisare che anche nel caso in cui il debitore sia proprietario di due o più beni immobili, ai sensi dello stesso art. 76, lettera b), non è possibile per l’agente della riscossione procedere al pignoramento del bene o dei beni immobili, se l’importo complessivo del credito per cui si procede ad esecuzione non supera i 120.000 euro.