Il possesso differito: i rischi e i consigli

Introduzione

Quando il venditore e l’acquirente si accordano per il possesso differito dell’immobile, è importante avere chiaro quali sono le responsabilità, i diritti e gli obblighi di ciascuno.

Il possesso differito, strumento utile per agevolare la conclusione del contratto di compravendita, può comportare alcuni rischi anche rilevanti e spesso trascurati.

Lo strumento non deve spaventare, ma è utile conoscerne i vari aspetti.

Il possesso differito

La definizione di possesso è indicata dal nostro codice civile all’articolo 1140, come “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”.

Il possesso è il potere o la relazione tra un soggetto e un bene che si manifesta in un’attività che corrisponde a quella esercitata da chi è titolare di un diritto reale sulla cosa (per un approfondimento sul possesso: https://antonellolawfirm.com/2024/06/27/il-possesso/).

In linea generale, all’atto di compravendita dell’immobile avviene anche il passaggio del possesso, ma vi sono casi in cui acquirente e venditore, si accordano affinché la consegna dell’immobile avvenga in un momento diverso e successivo rispetto a quello della conclusione del rogito notarile, in questa ultima ipotesi si parla di possesso differito (per un approfondimento sul possesso differito, detto anche rogito con consegna differita: https://antonellolawfirm.com/2024/08/20/il-possesso-differito-dellimmobile/).

Quando si parla di possesso differito, dunque, è utile fare attenzione ad alcune peculiarità.

H2 Il possesso differito e il passaggio del rischio

In primo luogo, in caso di possesso differito, deve essere chiaro all’acquirente quando avviene passaggio del rischio.

Per passaggio del rischio si intende il momento in cui il rischio di perdita o di danno di un bene passa dal venditore all’acquirente.

Anche se in molti Ordinamenti il passaggio del rischio avviene solo quando il bene viene materialmente consegnato, in Italia questo passaggio si ha quando il bene viene formalmente trasferito, e dunque al momento dell’atto di compravendita.

Inoltre si deve ricordare che nell’Ordinamento Italiano, vige il principio indicato dal brocardo latino “res perit domino” secondo il quale il rischio di perimento del bene grava sul proprietario al momento del perimento del bene stesso.

Per tanto, se il bene perisce o si danneggia nel lasso di tempo che intercorre tra la sottoscrizione del contratto di compravendita e l’immissione differita dell’acquirente nel possesso dell’immobile, la sopportazione del perimento o del danneggiamento sarà a carico dell’acquirente.

Il possesso differito e la responsabilità

Altro elemento non trascurabile è il passaggio della responsabilità.

In seguito (e contestualmente) al passaggio del rischio, l’acquirente diviene responsabile per i danni derivanti dalla sua proprietà.

Dunque, poiché la proprietà del bene immobile si trasferisce con il consenso espresso nell’atto di compravendita, l’acquirente, anche se immesso nel possesso dell’immobile in un momento successivo rispetto all’acquisto, sarà responsabile dal giorno del rogito notarile.

Il possesso differito e i doveri del venditore

Il nostro codice civile, pone a carico del venditore, il dovere di consegnare l’immobile nello stato in cui si trovava al momento della vendita.

Innanzitutto, dunque, il venditore assume il dovere di consegnare l’immobile all’acquirente, alla data concordata tra le parti.

Inoltre, l’immobile, al momento della consegna, essere nello stato in cui si trovava al momento della vendita. Ciò significa che il venditore non può apportare modifiche al bene, deteriorarlo, o compiere atti pregiudizievoli.

Il possesso differito: chi sostiene le spese?

Fino al momento della consegna delle chiavi, le spese ordinarie, relative all’utilizzo dell’immobile, condominiali, e gli oneri accessori, sono a carico del venditore.

E’ importante sottolineare che le spese che riguardano la straordinaria manutenzione sono a carico dell’acquirente.

I consigli

Quando il venditore necessita di permanere all’interno dell’immobile anche successivamente alla compravendita, deve informare l’acquirente. Ovviamente anche il venditore, nel caso in cui sia l’acquirente a chiedere l’immissione differita nel possesso dell’immobile, deve essere informato.

L’informazione deve avvenire nel momento inziale delle trattative o comunque, tempestivamente, se sorge in un momento successivo.

Il medesimo dovere ricade anche sull’agente immobiliare.

Il dovere di informativa

L’informazione deve avvenire nel momento inziale delle trattative o comunque, tempestivamente, se sorge in un momento successivo.

Il medesimo dovere ricade anche sull’agente immobiliare.

L’importanza di stabilire le condizioni del possesso differito

Gli accordi che le parti hanno raggiunto relativamente alla consegna differita del bene devono essere indicati nel contratto preliminare.

Si deve fare attenzione perché spesso, prima, del preliminare viene sottoscritta dal parte dell’acquirente, una proposta di acquisto, in questo caso tutte le informazioni devono essere contenute già nella proposta di acquisto.

Infine gli accordi relativi alla consegna sono riportati anche nell’atto definitivo di compravendita.

La clausola dell’immissione nel possesso

Generalmente la clausola nella quale vengono contenuti gli accordi delle parti relativamente al possesso differito è quella che si chiama “immissione nel possesso” o “possesso”.

Questa clausola riveste un’importanza fondamentale perché è molto importante che dalla stessa emerga chiaramente la volontà delle parti.

Questa clausola infatti contiene anche l’indicazione relativa alla data di consegna dell’immobile che deve essere certa e determinata.

La clausola penale

Uno dei rischi per l’acquirente in caso di possesso differito dell’immobile, è che il venditore ritardi nella consegna. Proprio per questo è importante prevedere una penale adeguata e chiaramente individuata nel suo ammontare, per ogni giorno di ritardo.

In questo caso è rilevante ricordarsi di scrivere la clausola in modo da permettere all’acquirente di richiedere anche il risarcimento del danno ulteriore, oltre alla penale indicata.

La coerenza degli accordi

Sembra scontato ma essendo la compravendita immobiliare un’ipotesi nella quale è probabile che le parti sottoscrivano diversi contratti (proposta di acquisto, contratto preliminare, atto notarile), è fondamentale che gli accordi presi dalle parti emergano chiaramente in tutti i contratti e siano tra loro coerenti.

La variazione delle necessità

Abbiamo appena detto che la coerenza e la continuità delle clausole sono fondamentali. Però accade più spesso di quanto si pensi che le esigenze delle parti mutano. Può accadere, ad esempio, che dopo aver preso gli accordi, il venditore chieda di rimanere nell’immobile per un periodo di tempo più lungo rispetto a quanto pattuito, oppure che una parte abbia bisogno di avere il possesso differito quando inizialmente none era concordato.

In questi casi, deve essere chiaro che se è già stato firmato un contratto nel quale tale clausola non era presente, non vi è alcun obbligo per l’altra parte di concedere quanto richiesto; in ogni caso, al fine di far procedere la trattativa in modo sereno e lineare è utile prendere contatto con l’altra parte e ricontrattare le condizioni di compravendita; se fatta in modo corretto, una ricontrattazione, può portare vantaggi anche all’acquirente.

Inoltre, in questi casi, vi sono diversi strumenti contrattuali, oltre al possesso differito, che possono essere utilizzati con successo.

Il compenso all’acquirente

Il venditore non deve alcun compenso all’acquirente per i giorni successivi al rogito notarile in cui continua a permanere nell’immobile. Questo perché dell’immissione differita dell’acquirente nel possesso dell’immobile, generalmente si tiene conto nel prezzo di compravendita.

L’assicurazione del venditore

E’ vero che il venditore deve consegnare il bene come nello stato in cui si trovava al momento della vendita, ma è anche vero che gli imprevisti possono capitare.

Una soluzione, per evitare futuri litigi, può essere quella di fare stipulare al venditore una polizza assicurativa per il periodo intercorrente tra il rogito notarile e l’immissione nel possesso.

In questo caso è importante valutare il corretto ammontare della copertura assicurativa.

L’assicurazione dell’acquirente

Consiglio sempre ai miei clienti di stipulare sin dal momento del rogito notarile un’adeguata polizza assicurativa per il perimento dell’immobile e per i danni ai terzi.

Anche in questo caso è fondamentale che l’assicurazione contenga tutto il necessario in termini di copertura monetaria e di eventi.

La tassazione nella consegna differita

L’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 458/2019 ha chiarito che il possesso differito, poiché è una semplice modalità per disciplinare la consegna dell’immobile venduto, non è soggetta all’imposta di registro.

Il deposito dell’assegno

Vi sono casi in cui, a tutela dell’acquirente, è utile valutare la richiesta al venditore di depositare un assegno presso persona di fiducia delle parti, a garanzia dell’adempimento dell’obbligo di consegna. L’assegno viene poi restituito al venditore una volta consegnato l’immobile all’acquirente nei tempi e nei modi stabiliti.

Anche in questo caso è importante valutare il corretto importo e la tipologia di assegno da utilizzare e la redazione di clausole corrette.