Il trust immobiliare in breve

Introduzione

Il trust immobiliare è uno strumento giuridico che ha per oggetto i beni immobili.

Con il trust immobiliare un soggetto, detto disponente, trasferisce la proprietà di uno o più immobili a un trustee, affinché li gestisca nell’interesse di uno o più beneficiari, secondo le finalità stabilite in un atto di trust.

Il fatto che il trust abbia ad oggetto beni immobili non varia quanto indicato per il trust in generale (https://antonellolawfirm.com/2025/04/08/il-trust-in-breve/), relativamente all’introduzione nel nostro Ordinamento, che è avvenuta grazie alla Convenzione dell’Aja del 1985, ratificata dall’Italia nel 1989.

Il trust immobiliare è uno strumento di grande interesse, perché è oggi sempre più utilizzato anche per la tutela e gestione dei beni immobili che compongono i patrimoni dei soggetti che vi fanno ricorso, anche alla luce dei recenti orientamenti in tema di tassazione.

Questo strumento, dunque, può rivelarsi un grane alleato per tutelare, amministrare e trasmettere in modo efficiente i beni immobili, grazie alla sua flessibilità e alla capacità di rispondere a esigenze complesse.

A cosa serve un trust immobiliare

Il trust immobiliare può essere utilizzato per molteplici finalità; tra le principali troviamo:

1. Pianificazione patrimoniale

Il trust immobiliare consente di separare gli immobili dal patrimonio personale del disponente, garantendone una gestione indipendente e strutturata.

2. Tutela dei beni

Proprio perché i beni conferiti nel trust immobiliare, sono separati dal restante patrimonio del disponente, nei limiti di legge, vengono protetti da aggressioni esterne.

3. Successione ereditaria

È uno strumento efficace per pianificare il passaggio generazionale degli immobili, riducendo o evitando i rischi di liti ereditarie e assicurando il rispetto della volontà del disponente nella gestione dei beni.

4. Gestione di immobili “a reddito”

In caso di immobili locati o “messi a reddito”, si può prevedere una amministrazione dei redditi e una gestione della manutenzione, ordinaria e straordinaria, semplice e ordinata.

Come funziona un trust immobiliare

La struttura tipica del trust immobiliare non differisce da quella del trust in generale, e prevede i seguenti soggetti:

Disponente: trasferisce i beni immobili al trust.
Trustee: gestisce gli immobili secondo le istruzioni contenute nell’atto di trust.
Beneficiari: ricevono i benefici economici derivanti dalla gestione o dalla futura distribuzione dei beni.
Guardiano (facoltativo): controlla l’operato del trustee.

In linea generali, gli elementi che tipicamente sono presenti nell’atto istitutivo sono:

gli immobili conferiti;
le regole di gestione;
la durata del trust;
i diritti dei beneficiari;
le modalità di estinzione e devoluzione dei beni.

Oltre a quanto indicato, è opportuno prevedere di volta in volta, clausole specifiche in modo che l’atto possa essere quanto più conforme possibile alle esigenze dei soggetti coinvolti.

Vantaggi del trust immobiliare

Oltre a quanto sopra detto relativamente alla pianificazione, alla protezione patrimoniale, e alla gestione degli immobili, sia in fase successoria che nel caso di immobili messi a reddito, possiamo elencare alcuni altri vantaggi molto interessanti in materia di trust:

flessibilità: il trust è uno strumento estremamente personalizzabile: il disponente può definire regole molto dettagliate di gestione e destinazione dei beni;
riservatezza: le disposizioni contenute nel trust possono essere mantenute riservate, entro i limiti imposti dalla legge;
Continuità gestionale: la gestione dei beni non risente delle vicende che investono la vita del disponente.

E’ facile capire come l’istituto del trust immobiliare possa rappresentare un alleato di grande valore, e proprio per questo motivo, e per sfruttare al meglio le potenzialità che offre, è opportuno effettuare sempre un’analisi specifica delle esigenze e uno studio approfondito in merito all’ottimale organizzazione dell’atto.

Aspetti fiscali del trust immobiliare

Il trattamento fiscale del trust immobiliare in Italia è complesso e dipende dalla tipologia di trust. Qui ne parliamo in maniera molto sintetica e generica, con lo scopo di iniziare a porre l’attenzione anche su questo fondamentale aspetto. Le imposte con le quali dobbiamo interfacciarci quando si tratta di trust immobiliare sono:

imposta di registro, ipotecaria e catastale: dovute in sede di conferimento dell’immobile nel trust;
imposte sui redditi: il trustee è soggetto passivo ai fini IRPEF o IRES, in base alla struttura del trust;
imposta di successione e donazione: applicabile alla devoluzione finale ai beneficiari.

Anche in questo caso, è opportuno sottolineare che, date le differenti possibilità di interrelazione di questi ambiti, è fondamentale una valutazione fiscale preventiva da effettuarsi caso per caso.