Donazioni immobiliari: acquisto più sicuro

Introduzione

Acquistare un immobile di provenienza donativa oggi è più sicuro. La Legge 182/2015 elimina i rischi che fino a poco tempo fa erano presenti per chi acquistava un immobile donato.

Tale novità ha un forte impatto positivo, non solo sulla maggiore commerciabilità di questi beni, ma anche sulla semplificazione dell’ottenimento di mutui bancari.

La situazione previgente alla riforma: un breve cenno

Per molto tempo, la provenienza donativa di un bene immobile portava con sé incertezza giuridica e difficolta di commerciabilità, a causa dell’instabilità che questo comportava.

La precedente disciplina stabiliva che gli acquirenti di immobili di provenienza donativa, potevano trovarsi coinvolti in dispute ereditarie, anche sino a molti anni successivi all’acquisto; tali controversie, potevano comportare anche l’obbligo per l’acquirente di restituire il bene stesso.

E’ facile comprendere come un simile rischio abbia comportato grandi difficoltà di commerciabilità degli immobili donati e difficoltà di iscrizione di ipoteche a garanzia degli istituì bancari e di credito.

Questa situazione comportava la richiesta di garanzie aggiuntive, spesso onerose e comunque difficoltose da ottenere.

In altre parole se una donazione ledeva la quota di legittima il soggetto legittimario poteva esercitare l’azione di riduzione. Nel caos in cui il bene donato fosse stato venduto a terzi, il legittimario leso poterva agire anche nei confronti dei terzi acquirenti per la restituzione del bene.

E’ chiaro come questo schema rendesse “instabili” i trasferimenti dei beni immobili per un periodo di tempo anche lungo.

L’importanza della riforma

La riforma del 2025 ha eliminato l’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti di immobili di provenienza donativa, aumentando la stabilità dei trasferimenti.

Oggi dunque, come già accade in altri sistemi giuridici europei, non si può più proporre l’azione reale, volta alla restituzione del bene, nei confronti dei terzi acquirenti.

Con la riforma il legittimario leso può proporre un’azione personale di credito contro il soggetto donatario, volta a edere soddisfatta una pretesa patrimoniale.

In questo modo la riforma, pur mantenendo la tutela dei soggetti legittimari, ne modifica la natura, perché l’azione diventa da reale ad obbligatoria.

In tutti i casi le ipoteche costituite dal donatario non vengono travolte dall’azione sopra indicata.

Ad ogni modo resta fermo il principio di priorità delle trascrizioni, secondo il quale la domanda di riduzione proposta dal legittimario non pregiudica i diritti dei terzi non pregiudica i terzo acquirenti, salvi i casi in cui la stessa sia trascritta prima della trascrizione dell’acquisti dei diritti reali sul bene immobile (art. 2652 c.c.)

Regime transitorio

Il regime transitorio è una fase normativa temporanea che si applica quando un sistema passa da una vecchia a una nuova normativa; lo scopo è quello di mitigare l’impatto dei cambiamenti mediante un periodo di adattamento.

La riforma prevede un regime transitorio che consente agli eredi di trascrivere azioni già avviate entro un periodo determinato; trascorso inutilmente tale periodo, le azioni reali contro il terzo acquirente non sono più proponibili.

L’impatto sul mercato immobiliare

L’impatto sul mercato immobiliare si prospetta di notevole portata.

La maggiore certezza e stabilità del trasferimento comporta una più elevata facilità di circolazione del bene (in altre parole: se in passato molto spesso gli interessati ad un immobile rinunciavano all’acquisto per il timore di vedersi letteralmente portato via il bene, con la riforma, questo rischio non è più concreto).

Inoltre, come anticipato sopra, anche l’ottenimento di mutuo i finanziamento da parte di istituti bancari è più semplice anche in caso di immobili di provenienza donativa.