Introduzione
La Corte di cassazione, Sezione II civile, sentenza 29 luglio 2026, n. 24226, ha esaminato una compravendita immobiliare nella quale l’atto conteneva la dichiarazione che l’edificio era stato realizzato prima del 1° settembre 1967, mentre erano emerse successive modifiche relative, in particolare, a un locale interrato di 45 mq.
La risposta della Corte di Cassazione
La Suprema Corte ha indicato che un abuso edilizio non rende sempre e automaticamente nullo l’atto di compravendita. Con la sentenza n. 24226 del 29 luglio 2026, la Corte di cassazione ha distinto con chiarezza tra la validità formale di un contratto di vendita immobiliare e i possibili rimedi dell’acquirente quando emergano problemi urbanistici o edilizi.
La regola in breve
Nel sistema italiano, le norme urbanistiche prevedono specifici requisiti dichiarativi negli atti di trasferimento immobiliare. Secondo la Cassazione, la nullità opera nei casi espressamente previsti dalla legge, cioè soprattutto quando manchi la dichiarazione urbanistica richiesta nell’atto. Se la dichiarazione relativa alla costruzione anteriore al 1967 è presente e riguarda effettivamente l’immobile venduto, la sola successiva scoperta di opere irregolari non trasforma, di per sé, la vendita in un contratto nullo.
In pratica
La validità dell’atto notarile non equivale a una garanzia assoluta di piena conformità urbanistica. E non certo per errori ascrivibili al notaio, ma semplicemente perché un immobile può essere validamente trasferito, ma presentare comunque difformità. In tali situazioni, la tutela può dipendere dalle garanzie del venditore, dalle dichiarazioni contrattuali, dalla documentazione consegnata e dalla prova di un errore o inadempimento.
E’ importante sottolineare che la pronuncia non riduce l’importanza della regolarità edilizia: chiarisce piuttosto che irregolarità urbanistica e nullità della vendita non sono concetti coincidenti. Per chi acquista in Italia, soprattutto dall’estero, la protezione più efficace resta prevenire i problemi prima della firma, documentando con precisione caratteristiche, conformità e consistenza dell’immobile.
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E’ sempre necessario prestare estrema attenzione in quanto l’eventuale irregolarità edilizia non è irrilevante: può fondare rimedi contrattuali, quali risoluzione, annullamento per errore o risarcimento del danno, e può esporre alle pertinenti sanzioni pubblicistiche.
La sentenza rafforza l’utilità di una due diligence tecnica e legale prima del rogito. Oltre alla visura catastale e ai documenti di proprietà, è opportuno verificare titoli edilizi, planimetrie, eventuali condoni o sanatorie, stato di fatto dell’immobile e corrispondenza tra ciò che viene promesso e ciò che sarà effettivamente trasferito.
Nel caso esaminato, era rilevante anche stabilire che un locale interrato descritto in una planimetria non faceva parte dell’immobile venduto.
Riferimenti
Corte di cassazione, Sezione II civile, sentenza 29 luglio 2026, n. 24226
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