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immagine in bianco e nero che rappresenta un bed and breakfast o un agriturismo italiano

Aprire un agriturismo o un bed & breakfast in Italia

Introduzione

L’idea di trasformare una tenuta di campagna o una casa in una piccola attività ricettiva è uno dei sogni imprenditoriali più comuni tra chi si trasferisce in Italia. Il turismo diffuso, quello fatto di poche camere, ospitalità familiare e un legame diretto con il territorio, è tuttavia anche uno dei settori più regolamentati e delicati, perché coinvolge normative agricole, turistiche, di pubblica sicurezza e fiscali che si intrecciano tra loro. 

Inoltre, l’agriturismo e il bed & breakfast vengono spesso percepiti come varianti della stessa idea. Da un punto di vista legale, però, sono due attività profondamente diverse, con requisiti, adempimenti e platee di soggetti ammessi che non coincidono. Questo articolo offre un quadro generale per orientarsi tra le due formule, soprattutto da parte di chi arriva dall’estero ed è interessato a svolgere questo tipo di attività.

Due modelli di ospitalità, due logiche giuridiche diverse

La differenza principale delle due idee sta nella logica di fondo. L’agriturismo è, prima di tutto, un’attività agricola con annessione di componente di ospitalità. Il bed & breakfast, invece, nasce come attività di ospitalità domestica propria, senza alcun legame necessario con la terra o con la produzione agricola. Questa distinzione non è solo teorica: determina chi può aprire l’attività, quali requisiti servono e persino quale regime fiscale si applica.

Agriturismo e attività agricola

Definizione

L’agriturismo è disciplinato dalla legge quadro nazionale 20 febbraio 2006, n. 96, che ha sostituito la precedente disciplina del 1985. Per legge, possono esercitare attività agrituristiche solo gli imprenditori agricoli ai sensi dell’articolo 2135 del Codice civile, che utilizzano la propria azienda offrendo ospitalità in connessione con la coltivazione del fondo, la silvicoltura o l’allevamento di animali.

In pratica, l’ospitalità deve restare un’attività complementare rispetto a quella agricola, che deve continuare a rappresentare il cuore dell’impresa. Non è quindi possibile “diventare agriturismo” senza prima essere, effettivamente, un’azienda agricola.

 Gli adempimenti principali

Chi vuole aprire un agriturismo deve, oltre a disporre di un terreno, generalmente:

Da precisare che la legge 96/2006 è una legge quadro: fissa i principi generali, ma lascia alle Regioni il compito di stabilire criteri, limiti e procedure specifiche, un aspetto su cui torneremo più avanti.

Un punto di attenzione per chi non è cittadino italiano

Poiché l’agriturismo presuppone la disponibilità di un fondo agricolo, chi arriva da un Paese extra-UE deve considerare un ulteriore elemento: l’acquisto di terreni agricoli in Italia da parte di cittadini stranieri è soggetto alla cosiddetta condizione di reciprocità (art. 16 delle disposizioni preliminari al Codice civile). In sintesi, l’acquisto è pienamente libero solo se, nel Paese di provenienza dell’acquirente, un cittadino italiano potrebbe fare altrettanto.

Questa condizione non si applica ai cittadini UE e SEE, né a chi è titolare di un permesso di soggiorno per lavoro autonomo, lavoro subordinato o per l’esercizio di un’impresa individuale, equiparati ai cittadini italiani a questi fini. Per i cittadini extra-UE senza tali titoli, è invece un aspetto da verificare con attenzione prima di impegnarsi nell’acquisto del fondo.

Bed & breakfast e impresa di ospitalità

Bed & breakfast e impresa di ospitalità

Il B&B rientra tra le strutture ricettive extra-alberghiere disciplinate, a livello di principi generali, dal Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011), che demanda però la disciplina operativa anche in questo alle leggi regionali e ai regolamenti comunali. Si tratta di un’attività a conduzione familiare, svolta all’interno della propria abitazione, che offre alloggio e prima colazione agli ospiti.

A differenza dell’agriturismo, non è richiesta alcuna qualifica agricola né la disponibilità di un terreno: basta, in linea di principio, disporre di alcune stanze nella propria casa e rispettare i requisiti previsti dalla normativa regionale.

 Gestione occasionale o d’impresa

Le leggi regionali distinguono generalmente tra due modalità di gestione:

La scelta tra le due modalità non è sempre libera: dipende dai limiti dimensionali (numero di camere, posti letto, periodi di apertura) fissati da ciascuna Regione.

Perché le regole cambiano da regione a regione

Turismo e agricoltura sono materie di competenza concorrente o residuale delle Regioni ai sensi dell’articolo 117 della Costituzione. Lo Stato fissa i principi fondamentali (ovvero cosa si intende per agriturismo, cosa per B&B) ma sono le singole Regioni a stabilire i dettagli operativi: numero massimo di camere e posti letto, requisiti strutturali, procedure di avvio, eventuali sistemi di classificazione.

Il risultato è che, sia per gli agriturismi sia per i B&B, non esiste un’unica disciplina valida su tutto il territorio nazionale. Regioni diverse possono fissare soglie diverse per distinguere la gestione familiare da quella imprenditoriale, richiedere iscrizioni ad albi regionali specifici o prevedere procedure amministrative differenti tra Comuni. Per questo motivo, prima di avviare l’attività è indispensabile verificare la legge regionale e il regolamento comunale del luogo in cui si intende operare, poiché indicazioni valide in una Regione possono non esserlo in un’altra.

Gli adempimenti comuni

Al di là delle differenze regionali, agriturismo e B&B condividono alcuni obblighi trasversali, previsti da normativa nazionale.

Entrambe le attività richiedono, salvo specificità regionali, la presentazione di una SCIA al Comune competente, generalmente attraverso il SUAP o il portale nazionale “Impresa in un giorno”.

Inoltre dal 2 novembre 2024 è obbligatorio, per tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere (compresi agriturismi e B&B) e per gli immobili destinati a locazioni turistiche o brevi, il Codice Identificativo Nazionale (CIN), introdotto dal D.L. 145/2023. Il codice viene rilasciato tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, deve essere esposto all’esterno della struttura e riportato in ogni annuncio pubblicitario, online e non. Il regime sanzionatorio per la mancata richiesta è pienamente operativo dal 1° gennaio 2025.

La comunicazione degli ospiti alla Questura (Alloggiati Web)

In base all’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (R.D. 773/1931), chiunque dia alloggio a titolo oneroso, quindi anche il gestore di un agriturismo o di un B&B, a prescindere dalla forma imprenditoriale o occasionale, deve comunicare alla Questura territorialmente competente i dati identificativi degli ospiti, entro 24 ore dall’arrivo (o 6 ore per soggiorni inferiori alle 24 ore). La comunicazione avviene esclusivamente tramite il portale telematico Alloggiati Web della Polizia di Stato, previa richiesta delle credenziali di accesso alla Questura competente.

Cenni sul lato fiscale



Il regime fiscale applicabile varia sensibilmente a seconda della forma scelta. Gli agriturismi, in quanto attività connesse a quella agricola, godono di regole particolari ai fini IVA (tra cui una detrazione forfettaria) e, a certe condizioni, il reddito prodotto è considerato reddito agrario ai fini delle imposte dirette. I B&B gestiti in forma occasionale seguono invece un regime semplificato, mentre quelli gestiti in forma imprenditoriale rientrano nelle ordinarie regole previste per le attività d’impresa (regime forfettario o regime ordinario, a seconda dei requisiti). Si tratta di un aspetto che merita un approfondimento a parte, data la sua complessità e la rapidità con cui le regole fiscali possono cambiare.

The Legal Nook Insights – L’assenza di una normativa nazionale unica

Quando fu approvata, la legge 96/2006 tentò in realtà di introdurre anche alcune regole uniformi per tutta Italia, tra cui una soglia numerica: l’attività agricola si considerava comunque prevalente (quindi l’ospitalità pienamente legittima come agriturismo) quando gli ospiti non superavano le dieci unità. Le Regioni Lazio e Toscana impugnarono però la legge davanti alla Corte Costituzionale, sostenendo che lo Stato avesse invaso una materia di competenza regionale. La Corte diede loro ragione con la sentenza n. 339 del 2007, bocciando non solo quella soglia ma anche altre disposizioni di dettaglio della legge.

Da allora il quadro nazionale è rimasto volutamente scarno: la varietà di regole regionali che si incontra oggi non è quindi solo una scelta amministrativa, ma il risultato diretto di quella pronuncia.

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La condizione di reciprocità https://antonellolawfirm.com/2024/05/24/la-condizione-di-reciprocita/ 

Riferimenti