Introduzione
Con la Risposta a interpello n. 200/2026, l’Agenzia delle Entrate afferma che il contribuente può conservare l’agevolazione “prima casa” fruita sull’immobile italiano, anche se lo vende prima del quinquennio, quando abbia prima acquistato un’abitazione all’estero da destinare a propria abitazione principale e venda l’immobile italiano entro due anni dal nuovo acquisto.
Il caso
Il chiarimento riguarda un cittadino italiano residente all’estero che, dopo aver acquistato nel 2025 un’abitazione in Italia con IVA al 4%, ha acquistato con il coniuge un secondo immobile all’estero, con l’intenzione di trasferirvi la dimora abituale e di alienare poi l’immobile italiano prima della scadenza del termine biennale.
Due fattispecie, una finalità comune
La disciplina generale è contenuta nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. In caso di vendita dell’immobile agevolato prima di cinque anni, il contribuente decade dal beneficio, salvo che acquisti, entro un anno dall’alienazione, un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
Il comma 4-bis opera però in una sequenza inversa: consente di acquistare una nuova abitazione con l’agevolazione pur possedendo già un immobile acquistato con i benefici, a condizione di alienare quello preposseduto entro due anni dal nuovo acquisto.
L’Agenzia adotta una lettura logico-sistematica delle due disposizioni. Se il contribuente ha acquistato prima l’abitazione estera da adibire a dimora abituale e poi vende entro due anni l’immobile italiano acquistato con l’agevolazione, la finalità sostanziale di sostituzione dell’abitazione è rispettata: non si verifica quindi la decadenza dal beneficio relativo al primo acquisto.
L’immobile estero è ammesso, ma deve essere realmente abitato
Il dato centrale è che il nuovo immobile può trovarsi fuori dall’Italia. Questa conclusione è coerente con l’orientamento amministrativo già espresso per la tradizionale sequenza vendita-riacquisto: l’immobile estero è idoneo a evitare la decadenza se è effettivamente destinato a dimora abituale e se esistono strumenti di cooperazione amministrativa idonei a consentirne la verifica. In accordo anche con le pronunce della Corte di Cassazione, non basta il rogito o l’intenzione dichiarata, essendo necessaria effettiva destinazione ad abitazione principale, non la sola manifestazione di un progetto abitativo.
La prova: apostille, traduzione e documentazione concreta
La Risposta n. 200/2026 attribuisce particolare rilievo all’onere probatorio. Al momento della vendita infraquinquennale dell’immobile italiano, il contribuente dovrà poter produrre all’Ufficio:
- copia dell’atto di acquisto dell’immobile estero
- documentazione della sua effettiva destinazione ad abitazione principale, come contratti o fatture delle utenze di luce, acqua e gas
- traduzione italiana e apostille dei documenti formati all’estero, secondo la Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961.
La produzione documentale non impedisce all’Agenzia di svolgere ordinari controlli sulla reale dimora abituale e sull’idoneità probatoria della documentazione presentata.
The Legal Nook Insights: implicazioni pratiche
La risposta riconosce una maggiore coerenza tra le esigenze di mobilità internazionale e la funzione antielusiva del regime “prima casa”. Il contribuente che effettua un effettivo cambio di abitazione non deve essere penalizzato solo perché il nuovo centro di vita è collocato all’estero.
Resta però essenziale pianificare correttamente tempistiche e prove. La tutela dipende dalla destinazione concreta dell’immobile estero ad abitazione principale e dalla vendita dell’immobile italiano entro il termine di due anni. È questo, più del luogo in cui è situato il nuovo immobile, il vero presidio contro la decadenza.
