Acquistare un “rustico” in Italia: la prelazione del terreno agricolo

Introduzione

In moltissimi, da tutto il mondo, sognano l’acquisto di un “rustico” nelle campagne italiane.

Quando parliamo di “rustico”, infatti il nostro immaginario vola verso le scene romantiche di innumerevoli film, la mente vaga verso il ricordo della vacanza rilassante trascorsa tra un borgo medievale, oppure si sogna di vagare per sentieri ombreggiati in dolce salita raccogliendo castagne e funghi “porcini”.

In Italia i rustici sono moltissimi, tra le zone più ambite, solo per citarne alcune (c’è davvero l’imbarazzo della scelta!) troviamo le campagne Toscane, con i meravigliosi panorami delle colline di Lucca caratterizzate da colori ambrati ulivi e vigneti, i borghi rurali di Palaia e i paesaggi incontaminati dell’Argentario, le viste panoramiche sul mare della Versilia di cui si può godere dalle bellissime colline di Forte dei Marmi e Pietrasanta.

Se volessimo proseguire, l’elenco sarebbe infinito.

Come è noto però, la legge italiana è molto puntuale e articolata.

Proprio per questo, affinché l’acquisto di un immobile in questi posti incantevoli sia rilassante quanto bere un ottimo di vino baciati dal sole italiano nelle colline del Chianti, è opportuno prestare particolare attenzione ad alcune norme specifiche, tra le quali vi è quella relativa alla prelazione del terreno agricolo.

Il diritto di prelazione del terreno agricolo

Il diritto di prelazione del terreno agricolo è un istituto giuridico che garantisce a determinati soggetti la priorità nell’acquisto di un terreno agricolo messo in vendita.

Il proprietario che intende vendere il proprio terreno agricolo, prima di procedere alla vendita, deve offrire tale terreno ai soggetti che hanno il diritto di prelazione facendo attenzione ad indicare condizioni equivalenti a quelle a cui il soggetto terzo acquisterebbe lo stesso terreno.

Lo scopo di questo istituto è di fornire protezione ai lavoratori agricoli e ai proprietari dei terreni confinanti.

Il coltivatore del terreno

La legge n. 590 del 1965 prevede il diritto di prelazione a favore del coltivatore diretto del terreno oggetto di vendita.

Quando si vuole vendere o acquistare un terreno, quindi, si deve effettuare una ricerca apposita al fine di verificare se sul terreno stesso vi siano contratti di affitto (con esclusione dei contratti stagionali), mezzadria, oppure sia concesso in colonia parziaria o in compartecipazione.

Affinché sussista il diritto di prelazione, il soggetto che coltiva il terreno, deve avere instaurato con lo stesso un legame stabile, anche dal punto di vista della durata; pertanto è richiesto che tali soggetti abbiano coltivato il terreno per un periodo di almeno due anni.

Inoltre, il fondo (unitamente ad altri terreni posseduti dal venditore) non deve superare la superficie tripala rispetto alla capacità lavorativa del produttore stesso; calcolo che deve essere effettuato di volta in volta in base alla situazione specifica.

Il confinante

Il diritto di prelazione per il soggetto confinante è previsto dalla legge n. 817 del 1971 e riguarda i coltivatori diretti o gli imprenditori agricoli professionali che possiedono terreni (acquistati dopo il 1964) adiacenti a quello messo in vendita.

Tale diritto può essere esercitato dal soggetto confinante a condizione che, sul terreno messo in vendita non vi siano coloni, mezzadri, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.

Vendita di più terreni

In caso di vendita di più terreni, ciascun soggetto legittimato può esercitare il diritto di prelazione sia per il singolo terreno che per l’insieme di essi, con la precisazione che l’esercizio del diritto può avvenire sia individualmente che in modo congiunto con altri soggetti che hanno diritto.

Natura agricola del terreno

Il diritto di prelazione si lega alla natura agricola del bene, quindi il diritto di prelazione può essere esercitato solo se il terreno è classificato come agricolo.

Per lungo tempo ci si è interrogati sull’interpretazione relativa alla natura agricola del terreno, con orientamenti anche molto diversi.

Una sentenza del 2021 ha chiarito che non può essere oggetto di prelazione il terreno che è destinato a un possibile uso non agricolo (es: ad uso edilizio). La sentenza chiarisce anche un altro nodo fondamentale indicando che la verifica relativa alla destinazione agricola del terreno deve essere effettuata sia al momento dell’esercizio del diritto di prelazione che al momento della vendita.

Il terreno parzialmente agricolo

Un’altra questione rilevante è quella relativa al terreno parzialmente agricolo, in relazione al quale, la stessa sentenza, chiarisce che il diritto di prelazione può essere esercitato solo relativamente alla parte agricola e non anche sulle porzioni che hanno una diversa destinazione.

Vendita di terreni e fabbricati

Nel caso di vendita in blocco di terreni e fabbricati, la prelazione tiene conto dell’autonoma funzionale del terreno rispetto al fabbricato stesso.

Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione ha chiarito che la prelazione può essere esercitata su un appezzamento specifico di un terreno venduto in blocco a condizione che il terreno mantenga la propria autonomia e non si indispensabile all’unità produttiva complessiva.

Il terreno non agricolo

Come abbiamo visto in precedenza, il diritto di prelazione è strettamente legato alla natura agricola del terreno in quanto ha la finalità di tutelari i soggetti che sullo stesso hanno un determinato legame, anche produttivo.

Pertanto, quando oggetto di vendita è il terreno non agricolo, non si deve rispettare tale diritto.

Quando si applica la disciplina della prelazione agraria

La disciplina della prelazione agraria si applica in caso di vendita del terreno.

Sono esclusi i contratti di:

espropriazione per pubblica utilità
permuta
liquidazione coatta
fallimento
vendita forzata
donazione, sia diretta che indiretta

In questo caso merita fare una piccola riflessione.

Nell’ordinamento giuridico italiano, entro i limiti di legge, è a possibile utilizzare schemi contrattuali diversi per raggiungere un medesimo scopo. Quindi, nel caso in esame, potremo trovarci di fronte a un contratto di permuta anziché di compravendita, al fine i aggirare l’istituto della prelazione agraria.

Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione che ha chiarito che una vendita a prezzo vantaggioso può essere classificata come una donazione indiretta, per la quale non si ritiene applicabile l’istituto della prelazione agraria.

In ogni caso è sempre opportuno prestare estrema attenzione, anche strategica, all’utilizzo del corretto schema contrattuale che tiene conto di tutte le esigenze del caso concreto.

Modalità di esercizio del diritto di prelazione

Il rispetto della normativa per l’esercizio del diritto di prelazione non è eccessivamente complesso.

La legge chiede che il proprietario che desidera vendere il terreno, invii al soggetto che può esercitare il diritto di prelazione, una raccomandata con avviso di ricevimento con al quale indica il nominativo del potenziale acquirente, il prezzo di vendita e le altre informazioni necessarie.

Dalla ricezione della comunicazione, il ricevente ha 30 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione di cui è titolare.

A questo punto, il ricevente ha tre possibilità:

rispondere manifestando l’intenzione di esercitare il diritto
rispondere rinunciando al diritto
non rispondere; trascorsi 30 giorni, la legge considera il silenzio come un rifiuto della volontà di esercitare il diritto (silenzio diniego).

Mancata comunicazione al titolare del diritto di prelazione

Molto spesso viene omessa la fase di comunicazione al titolare del diritto di prelazione perché ritenuta superflua; in realtà si tratta di un momento centrale della vendita di terreni.

Nel caso questo passaggio non venga rispettato, infatti, il titolare del diritto di prelazione, entro 1 anno dalla registrazione del contratto di vendita dei terreni stessi, ha il diritto di riacquistare il terreno dall’acquirente o da soggetti terzi cui il terreno è stato trasferito (oltre ad altri diritti, come la richiesta di risarcimento danni).

In sostanza, è facile comprendere come il rispetto punitale della normativa relativa alla prelazione agraria, garantisca una compravendita serena e senza rischi.

Senza dimenticare quanto, in questi casi, sia necessaria un’analisi puntuale da effettuare caso per caso, al fine di comprendere quale sia la migliore strategia attuabile.